애틀랜타 아파트는 안전한 투자 자산 

불확실한 경제 상황이 이어지고 있음에도 불구하고 애틀랜타의 아파트를 안전한 부동산 투자처로 여기는 ‘큰손’ 투자가들의 열기가 크게 수그러들지 않았다고 애틀랜타비즈니스크로니클지(ABC)가 보도했다. 높은 인플레이션과 급상승한 이자율로 인해 지난해 뜨거웠던 아파트 투자 열기가 가라앉을 것으로 전망됐지만 예상보다 상황은 그리 나쁘지 않았다. 커머셜 부동산 서비스 기업인 CBRE에 따르면 올해 들어서 멀티패밀리 투자가들은 메트로 애틀랜타 아파트 인수에 75억달러를 투자했다. 그 수치는 1년전 동기 대비 23% 가까이 늘어난 것이지만 지난해 하반기의 애틀랜타 아파트 거래 실적인 144억달러에 비하면 크게 감소한 것이다. CBRE 애틀랜타팀의 애시스 촐리라 부사장은 “지난해의 경우를 일반화하는 것은 옳지 않다. 2021년도는 아파트 투자와 거래에 있어서 우리가 지금까지 본 적이 열기를 나타낸 해였다. 지난해와 같은 규모의 아파트 투자는 애틀랜타에서는 다시는 보지 못할 것”이라고 말했다. 인구가 급증하는 선벨트 도시들에서 공급이 수요에 비해 부족한 아파트는 확실한 투자처로 인식되고 있다. 예를 들어 마이애미에 본사를 둔 ‘웨스트사이드 캐피털 그룹’은 벅헤드와 미드타운 사이 피치트리 로드 선상에 소재한 ‘더 로프츠앳트웬티25’를 1억3600만달러에 매입했다. 애틀랜타의 오늘 인구 현황 표지판으로 잘 알려진 이 건물은 웨스트사이드 캐피털 그룹의 조지아주 1호 포트폴리오로 알려졌다. 한편 CBRE에 따르면 수요에 비해 공급이 부족해 지난 5년간 메트로 애틀랜타의 평균 아파트 렌트비는 37%나 상승했다. 인더스트리얼 부동산이나 오피스에 비해 매년 임대 계약을 갱신하는 아파트의 특성상 랜드로드들은 시세에 부응해 아파트 렌트비를 빨리 높여서 받을 수 있었다. 애틀랜타는 지난 12개월 동안 동남부 지역의 톱10 렌트비 상승 도시 중에서 9위에 오르기도 했다. 애틀랜타의 평균 렌트비는 1년간 약 20% 상승해 18.5% 오른 댈러스를 제쳤다. 전국에서 렌트비가 가장 많이 오른 곳은 웨스트팜 비치로 30%의 상승률을 나타냈다. 3개 도시 모두 전국 평균 렌트비 상승률 15.5%를 상회했다.

 

 

지난달 주택착공 9개월만에 최저치

신규 주택 착공과 허가 건수가 나란히 9개월 만에 최저치로 떨어졌다. 상무부는 6월 주택 착공 건수가 전월보다 2% 감소한 156만 건(연율)으로 집계됐다고 19일 밝혔다. 지난해 9월 이후 가장 낮은 수치로, 블룸버그통신이 집계한 전문가 전망치 158만 건을 하회했다. 향후 주택시장 흐름을 가늠할 수 있는 지표인 신규주택 허가 건수는 전월보다 0.6% 감소한 169만 건으로 집계됐다. 허가 건수도 작년 9월 이후 최저치다. 특히 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 이후 가장 인기를 끌던 단독주택 착공과 허가 건수는 2년 만에 최저치를 기록했다.

이러한 결과는 주택 수요가 감소하고 있음을 잘 보여준다고 블룸버그는 전했다.

 연방준비제도(Fed·연준)의 급격한 기준금리 인상으로 주택담보대출(모기지) 금리가 치솟으면서 수요가 감소하고 주택 재고가 늘어나는 추세다. 이로 인해 주택 매매 건수가 4개월 연속 감소하고, 일부 매도인은 호가를 낮추고 있다.

 

 

외국인에 팔리는 주택 5년 연속 감소

미국 주택에 대한 외국인들의 관심이 줄어들고 있는 것으로 나타났다. 월스트리트저널(WSJ)은 18일 전미부동산중개인협회(NAR) 자료를 인용해 2021년 4월부터 2022년 3월까지 1년간 9만8천600채의 미국 주택이 외국인에게 팔렸다고 보도했다. 이는 전년에 비해 7.9% 감소한 수치로, NAR이 지난 2009년 통계를 집계하기 시작한 이후 최저치다. 햇수로는 5년 연속 감소세가 이어졌다. 다만 지난해 부동산 가격의 상승 탓에 거래 건수는 줄어도 전체 거래 액수는 전년보다 8.5% 늘어난 590억 달러(약 77조6천억 원)로 불어났다. 국적별로는 중국인이 사들인 주택의 규모가 61억 달러로 가장 컸지만, 317억 달러로 정점을 이뤘던 2017년에 비해선 20% 수준으로 급감했다. 전체 미국 주택 거래 규모 중 외국인이 차지하는 비율은 1.6%다. 다만 전문가들은 향후 미국 주택에 대한 외국인들의 관심은 늘어날 가능성이 높다고 내다봤다. 국가 간 이동의 걸림돌이었던 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태가 개선되면서 외국인들이 직접 미국에서 주택을 둘러볼 기회가 늘었고, 미국 주택시장에서 공급도 풍부해졌다는 이유에서다. 로런스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 "높아진 주택담보대출 금리 때문에 미국인들이 구매를 망설이는 상황이기 때문에 외국 구매 희망자들이 시장에 진입할 가능성이 커졌다"고 말했다. 다만 달러가 강세를 보이는 것은 외국 구매 희망자들에게 부담이 될 것으로 보인다. 지난해 주택시장에서 외국인에게 인기가 높은 지역은 플로리다주, 캘리포니아주, 텍사스주, 애리조나주, 뉴욕 순이었다.

 

애틀랜타 주택시장 셀러 입김 약해져

애틀랜타 주택시장에서 셀러측 입김이 약해지고 있다고 최근 애틀랜타비즈니스크로니클지(ABC)가 보도했다. 물론 바이어마켓, 셀러마켓 중에서 분류하자면 애틀랜타는 여전히 셀러마켓이다. 수요와 공급의 균형이 맞는, 즉 양측의 협상권이 대등한  주택 시장에서는 향후 최소 6개월 어치 분량의 주택 매물들을 확보하고 있어야 하지만 애틀랜타에서는 숨통이 좀 트이고 있다고는 하지만 여전히 향후 2개월 어치 미만의 매물들만 있는 상황이기 때문이다.  그러나 최근 1년 이상 만에 처음으로 메트로 애틀랜타에서 바이어들이 협상권을 조금씩 다시 회복하고 있다. 엔젤&보커스 애틀랜타의 샘 모건 디렉터는 “확실히 셀러들은 이전보다 집 가격을 덜 올리고 있다”고 말했다. 모건 디렉터는 “10%보다 더 높게 웃돈을 받는 경우가 급감했다”고 귀띔했다. 사실 수요에 비해 공급이 워낙 부족해 지난 2021년 한 해 동안과 올해 들어서도 초반 몇 개월 동안은 셀러들은 원하는 가격대로 받을 수 있었다. 바이어들의 복수 오퍼들 속에서 셀러들은 100% 현금 지급, 더 높은 가격 등 더 유리한 조건을 제시하는 바이어에게 집을 팔았다. 복수 오퍼가 붙은 매물들은 리스팅 가격보다 최대 20% 이상 더 높게 팔리는 경우도 적지 않았다. 그러나 올해 들어 연방 준비 제도 이사회의 기준 금리 인상에 따라 모기지율이 계속 상승하면서 주택 시장의 바이어 수요는 감소하고 있는 추세이다. 현재 메트로 애틀랜타의 모기지 이율은 올해 1월보다 약 50% 이상 높고 계속 오르고 있다. 잠재 바이어들이 주택 구입 계획을 연기하면서 반드시 집을 사야 하는 바이어들은 이전보다 덜 치열해진 경쟁 속에서 집을 쇼핑할 수 있게 됐다. 리얼터닷컴(Realtor.com) 데이터에 따르면 지난 9일로 종료된 주간 리스팅 가격을 내린 매물들은 145% 가까이 늘어났다. 또한 전국 브로커 기업인 레드핀(Redfin)에 따르면 지난 6월 바이어 협상에 들어간 메트로 애틀랜타 주택 5채 중 1채 비율인 22%는 계약이 파기됐다. 모건 디렉터는 "물론 즉시 입주 가증한 합리적인 가격으로 나온 매물 주택은 여전히 하루면 팔린다. 그러나 수리가 필요하거나 시세보다 높게 나온 주택은 수주간도 바이어 오퍼 없이 주택시장에 머무르고 있다. 몇개월 전만 해도 이런 일은 잘 일어나지 않았다"고 현재 시장 상황을 설명했다. 

 

 

 

다운타운 웨스트엔드몰 재개발 곧 시동 기대  

오랫동안 지리멸렬하게 끌어왔던 다운타운의 낙후한 쇼핑몰 ‘웨스트엔드’의 재개발 프로젝트가 본격적으로 시작될 것으로 기대되고 있다. 뉴욕에 본사를 둔 개발 업체들이 웨스트엔드몰 재개발 프로젝트를 맡게 됐다고 애틀랜타비즈니스크로니클지(ABC)가 보도했다. 뉴욕 본사의 ‘더 프루식 그룹(The Prusik Group’과 BRP Cos.가 손을 잡고 1970년대 지어진 오래된 쇼핑몰과 지상 주차장 12에이커 부지를 주거, 리테일, 오피스 등의 복합 개발 커뮤니티로 조성한다. 호텔도 신축 가능성이 있다. 재개발 신규 면적은 총 150만스퀘어피트에 이른다. 65만900스퀘어피트의 아파트와 식품점 및 피트니스 클럽 등을 비롯한 25만스퀘어피트 리테일 등이 포함된다. 부지는 곧 들어올 마이크로소프트 신규 사옥과 웨스트사이드 벨트라인으로 투자가들의 관심이 쏠려 있는 지역인 웨스드엔드 마타역에서 1마일도 채 떨어져 있지 않은 근거리에 소재하고 있다.개발업체 프루식 그룹과 BRP는 이번 재개발 프로젝트가 500 이상의 풀타임 일자리를 창출해줄 것으로 기대하고 있다. 현재 개발팀은 프로젝트 재정 확보를 위해 나서고 있다. 약 5억달러가 개발에 소요될 것으로 예상되는 가운데 개발팀은 새로 지어질 모든 신규 레지덴셜 유닛의 20%에서 25%를 시세보다 저렴한 서민주택으로 보장하는 대신 지역 당국으로부터 건설비 지원을 받기를 희망하고 있다. 한편 해당 부지에서 북쪽으로 3마일 떨어진 곳에는 마이크로소프트사가 최대 2만개의 일자리가 창출되는 신규 사옥 프로젝트를 추진하고 있다. 인근 그로브 파크 커뮤니티에서는 마이크로소프트사가 사옥 입점 계획을 발표한 후 주택시장에 나와있는 주택들의 95%가 바이어 계약에 들어갔을 정도로 투자 열풍이 불고 있다. 이에 따라 일대에 오래 거주한 주민들은 젠트리피케이션(재개발에 따라 부동산 가치가 높아짐에 따라 적은 소득을 버는 사람들이 외곽으로 밀려나는 현상)을 우려하고 있다고 ABC는 전했다.

 

 

 

 

 

월세 36년만에 최대폭 상승

주택 임차인이 지급하는 월세가 지난 6월에 전월 대비 0.8% 오르면서 1986년 이후 36년만에 월간 최대 상승폭을 기록했다고 마켓워치와 블룸버그 통신 등 주요 외신이 14일 보도했다. 1년 전에 비해서는 5.8% 상승했다. 외신 보도를 종합하면 현재 전체 36% 가량이 집을 임차해 월세를 내고 있다. 그런데 부동산 정보업체 레드핀의 최신 자료를 보면, 월세는 지난 5월 전국 중간값이 2000달러 를 돌파했다. 이는 1년 전 대비 15% 오른 것이다. 이와 관련해 마켓워치는 일부 임차인들은 월세를 내지 못해 쫓겨날 위기에 처했다고 전했다. 부동산 감정평가회사인 밀러 새무얼 & 더글러스 엘리먼에 따르면 이달 뉴욕 맨해튼의 평균 아파트 월세는 5058달러로 사상 처음으로 5000달러를 넘어섰다. 1년 전에 비해 29% 급등한 것이다. 맨해튼 아파트를 월세가 비싼 순으로 줄을 세울 경우 중간값은 4050달러(약 530만원)로 1년 전에 비해 25% 오른 것으로 나타났다. 하지만 월세가 조만간 안정되기는 쉽지 않을 전망이다.  연방준비제도(Fed·연준)의 기준금리 인상 여파로 주택담보대출 금리가 급등하며 주택 구매를 미루는 사람들이 많아 월세 수요가 늘어날 가능성이 크기 때문이다. 퍼스트 아메리카 파이낸셜 코프의 수석 이코노미스트인 마크 플레밍은 마켓워치에 “주거비는 근원 CPI(소비자물가지수)에서 40% 가량이나 차지하는데 주거비 인플레이션을 계산하는데 사용되는 데이터들은 대략 6~12개월 가량 지연돼 반영된다”며 “이는 지난해 월세 급등이 이제야 비로소 CPI에 반영되기 시작했다는 의미”라고 말했다. 전날 노동통계국은 6월 CPI가 9.1%를 기록했다고 발표했다. 이는 1981년 11월 이후 41년래 최고다. 앞서 블룸버그와 다우존스는 8.8%, 도이치은행과 UBS 등은 9.0%를 예상한 바 있다.

 

 

랜드마크 오피스 타워 루프트탑 바 오픈한다

애틀랜타의 유명 외식 사업가인 저스틴 애믹씨가 미드타운의 랜드마크 오피스 타워로 유명한 ‘스타 메털스(Star Metals)’ 위에 루프트탑 레스토랑&바 ‘패티나(Patina)’를 오픈한다고 최근 발표했다. 패티나는 전통적인 개념의 바&레스토랑이며 고급 고객들의 취향에 맞출 것으로 알려졌다. 패티나의 면적은 약 1만2000스퀘어피트로 애틀랜타시의 스카이라인 전경을 조망할 수 있어 데이트 장소 등으로 인기를 끌 것으로 보인다. 내부 좌석과 실외 좌석 모두에서 식사를 할 수 있다.  동일한 스타 메탈 오피스 빌딩에는 나이키가 테크 허브 신규 오피스를 입주할 것으로 알려졌다. 애믹씨가 운영하는 외식 기업 ‘페인티드 하스피탤리티’는 레스토랑과 바, 게임이 한 자리에 어우러진 신개념의 엔터테인먼트 외식 매장을 지향하고 있다. 일례로 ‘페인티드 핀’는 부티끄 볼링, 페인티드 덕은 덕핀 볼링, 페인티드 피클은 피클볼에 중점을 두고 있으며 페인티드 파크에서는 여러 개의 종합 게임들을 함께 즐길 수 있다. 애믹 대표의 아버지인 로버트씨는 애틀랜타에서 지난 수십년 동안 여러 업스케일 유명 레스토랑들을 운영했던 ‘컨센트릭스 레스토랑’의 창업주이다. 애믹 대표는 “애틀랜타에서의 루프트탑 레스토랑은 내가 오랫동안 꿈꿔왔던 로망”이라며 성공을 기대하고 있다. 그는 패티나 오픈 시기를 2023년 9월로 예상하고 있다.

 

 

 

귀넷 카운티에 214채 들어선다

부동산 개발 및 투자 회사인 파크랜드 커뮤니티가 최근 귀넷 카운티에 214채의 주택 건설 승인을 받았다고 14일 AJC가 보도했다. 214채는 슈가로프 크레스트, 레인워터 파크, 베넷 농장의 3곳에 세워질 예정이다. 로렌스빌 소재 체다 힐 초등학교와 리차드 중학교 사이에 만들어질 슈가로프 크레스트에는 67채의 타운홈이 세워질 예정이며 집들은 2~3개의 침실과 1개의 차고가 있을 예정이다. 다만 슈가로프 크레스트에 세워질 타운홈들은 렌트 목적으로 운영될 예정이다. 같은 로렌스빌 소재 크루즈가에 세워질 레인워터 파크의 46채 타운홈도 렌트 목적으로 운영될 예정이다. 레인워터 파크의 타운홈들은 3~4개의 침실과 2개의 차고가 세워질 예정이다. 한편 로건빌 소재 호크 오 켈리 밀가와 로건빌 고속도로의 교차점에 세워지는 베넷 농장의 101채는 렌트가 아닌 구매할 수 있는 단독 주택으로 세워진다. 38에이커에 만들어지는 101채 주택단지는 수영장, 운동장 등이 있을 예정이며 파크랜드 커뮤니티는 집의 가격이 30만불대 후반이 될 것이라고 밝혔다.

 

 

 

6월 애틀랜타 주택 거래 눈에 띄게 줄어

애틀랜타의 주택시장 열기가 6월 눈에 띄게 수그러들었다. 주택 거래는 감소한 반면 주택 재고는 늘어났고 최근 몇 개월에 비하면 주택가 상승폭도 줄었다. 많은 사람들은 ‘상승한 모기지 이율이 주택 시장의 열기에 완전히 찬물을 끼얹고 새로운 트렌드로 접어들게 한 것인지, 아니면 6월 성적표가 일시적인 현상인지’에 대해서 궁금증을 갖고 있다. 이에 대한 분석기사를 애틀랜타비즈니스크로니클지(ABC)가 최근 게재했다. 퍼스트멀티플리스팅서비스(FMLS) 데이터에 따르면 지난 6월 귀넷과 풀턴 등 한인 밀집 지역을 포함한 12개 메트로 애틀랜타 카운티 전역에서 클로징된 주택들의 숫자는 1년전 동기보다 23%나 감소했다. 심지어 팬데믹 전과 비교해서도 지난달 메트로 애틀랜타 주택 시장 성적은 신통치 않다. 지난 2014년 6월 이래 6월 한달간 성적표로는 가장 클로징 건수가 적었다. 연방준비제도이사회(연준)의 금리 상승으로 인한 모기지 이자율의 급작스러운 인상이 가장 주된 이유인 것으로 분석되고 있다. 많은 잠재적인 홈바이어들이 모기지 이율이 하락할 때까지 주택 구입을 미루기로 계획을 변경했다. 저자 주택들은 이제 찾아보기 힘들어 특히 재정 상황이 열악한 생애 첫집 바이어들의 주택 구입 포기 현상이 많아졌다. 부동산 산업 분석업체인 블랙 나이트에 따르면 6월 30년 고정 모기지 평균 이율은 5.6%로 올해 초 3.1%의 2배에 육박하고 있다. 집값 상승과 함께 모기지 이율 급상승은 매월 수백달러를 더 모기지 페이먼트로 내도록 해 메트로 애틀랜타에서 이제 중간가 주택을 구입하는 것은 렌트보다 월 지출 비용이 더 많아졌다. 지난 2주간 모기지 이율은 하락세를 보이기는 했지만 연준은 또다시 최근 0.75% 자이언트 스텝 기준 금리 인상 단행 의지를 내비쳐 모기지 이율은 지금보다 오를 것으로 예상된다. 주택 시장 열기가 확 식으면서 애틀랜타 주택 시장의 고질적인 문제였던 매물 주택 부족 현상도 눈에 띄게 개선되고 있다. 6월 주택 공급 물량은 지난 1년 6개월 이래 가장 많은 수준이었으며 6월 리스팅은 1년전보다 30% 이상 늘었다. 2020년 11월 이후 메트로 애틀랜타 12개 카운티에서는 처음으로 매물 주택이 1만채를 넘어섰다. 신규 리스팅도 1년전에 비해 5% 늘었다.       

그러나 애틀랜타의 6월 중간 집값은 43만5000달러로 지난 10개월 동안 1달만 제외한 9번째의 신기록 경신 기록을 세웠다. 6월 애틀랜타의 집값은 1년전 동기 대비 17% 상승했지만 전월에 비해서는 1% 인상에 그쳤다. 이는 올해 들어서 가장 적은 월간 상승폭이다. 부동산 전문인들조차 현재의 상황에 대해서 ‘일시적’ 또는 ‘영구적’이라고 단정짓는 것에 대해 조심스러워하고 있다. 향후 모기지 이율 변동과 주식 시장 등 베일에 쌓여 있는 관련 시장 요인들이 많기 때문이다. 올해 들어서 다우존스 산업지수 평균은 14%나 하락했다. 다운페이를 평균보다 많이 하거나 현금으로 구입하는 바이어들은 주식 판매로 조성된 자금을 이용하는 경우가 많다. 만약 주식 시장의 약세 상황이 계속되면 주택 시장에도 영향을 미치게 될 것이다. 매물 주택 부족 현상에 숨통이 트였다고는 하지만 여전히 정상적인 향후 6개월 어치 판매 물량보다 훨씬 적은 1.7개월 어치 재고 주택만 확보하고 있는 상황이다. 애틀랜타 부동산 전문인 협회(ARA)의 카렌 해처 의장은 “재고 주택이 아직 수요에 비해 많이 부족해 모기지 이율이 더 오른다고 해도 집값 상승 곡선이 크게 꺾일 것을 기대할 수는 없다”고 말했다.     

 

 

애틀랜타 오피스 시장 살아난다  

만약 올해 2분기 애틀랜타 오피스 시장의 특징을 한 마디로 말하라고 한다면 그것은 바로 ‘렌트비 인상’이라고 요약할 수 있다. 커머셜 부동산 서비스 업체인 존스랑라셀(Jones Lang Lasalle;JLL)의 최근 리포트에 따르면 메트로 애틀랜타의 10개 오피스 지구 중에서 대다수인 8개 지구에서 현재 코로나 팬데믹 이전보다 더 높은 평균 렌트비를 보이고 있다고 애틀랜타비즈니스크로니클지(ABC)가 보도했다. 전국적으로는 미시간의 경우 팬데믹 전 평균 렌트비 스퀘어피트당 40.87달러보다 1달러보다 더 높은 42.15달러를 나타내기도 했다. 알파레타와 존스크릭, 샌디스프링스 지역을 포함하는 노스풀턴과 다운타운 두 곳만 2분기 애틀랜타에서 평균 오피스 렌트비가 인상되지 않았거나 거의 동등한 수준인 것으로 나타났다. 노스풀턴의 렌트비는 2분기 후반 기준 스퀘어피트당 25.96달러로 최고 정점때보다 1센트 상승했으며 다운타운 지역은 29.30달러로 정점 때의 29.42달러에 12센트 미치지 못했다. JLL의 오스틴 쉬얼리 선임 연구 분석가는 “렌트비 상승은 건설 비용 인플레이션하고도 관련이 있다”고 말했다. 일례로 연방노동통계청(BLS)에 따르면 목재 생산가는 2020년 4월에서 2021년 4월까지 90% 인상돼 첫 데이터를 수집한 1927년 이래 12개월간 가장 높은 상승폭을 나타냈다. 그러나 다행히 올해 3월부터 목재값은 안정세로 돌아서 나스닥 Inc.에 따르면 11일 기준, 696.80달러를 나타내고 있다. 높은 건설비용은 테넌트들에게는 결국 인상된 렌트비로 귀결된다. 건설업계 한 관련자는 “애틀랜타에서 고층 타워를 건설하는 비용이 팬데믹 전보다 50% 이상 비싸졌다”고 말했다. 한편 팬데믹이 완화되면서 경기가 활발해짐에 따라 애틀랜타 오피스들의 공실률도 낮아지고 있다. 특히 미드타운에서는 구글이 1105 웨스트 피치트리에 입점 계약을 체결했으며 ‘인사이트 글로벌’은 캠퍼스 244, 에모리는 노스레이크몰 등 굵직한 신규 입점 계약 사례들이 뒤를 이었다. 현재 진행중인 오피스 건축 현황도 긍정적이다. 현재 애틀랜타에서는 450만스퀘어피트 면적이 개발 중이며 완공 전이지만 이미 36%는 입점 계약이 완료된 것으로 알려졌다. 팬데믹 전인 2019년 새로 지어진 오피스 면적보다는 약 80만스퀘어피트 적지만 그래도 선방하고 있다고 볼 수 있다.

 

 

 

미국서 집 사기 16년만에 가장 어려워져

집값과 대출 금리의 동반 상승 탓에 미국에서 집을 사기가 16년 만에 가장 어려워졌다. 8일 월스트리트저널(WSJ)에 따르면  부동산중개인협회(NAR)가 산정하는 주택구입능력지수가 지난 5월 102.5로 떨어져 2006년 7월 100.5 이후 최저치를 기록했다. 이는 최근 32년간 가장 낮았던 1990년 7월(100.2)과도 가까운 수준이라고 신문은 지적했다. NAR 주택구입능력지수는 미국의 기존주택 중위가격, 가구당 중위소득, 주택담보대출(모기지) 평균 금리 등을 반영해 산정한다. 미국에서는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 직후 '제로 금리'의 영향으로 지난 2년 동안은 집을 사기 쉬웠다. 수요 폭발로 매수 경쟁이 치열하고 집값이 천정부지로 치솟았지만 역대 최저 수준의 모기지 금리 덕분에 실질적인 부담은 크지 않았다. 그러나 인플레이션을 잡기 위한 연방준비제도(Fed·연준)의 가파른 금리인상 여파로 최근 30년 만기 고정 모기지 금리가 6%에 육박할 정도로 급등, 매수자들의 부담을 키우고 있다. 모기지 금리는 경기침체 염려 속에 이번 주 5.3%까지 떨어졌지만, 1년 전 2.9%와 비교하면 두 배에 가까운 수준이다. 이로 인해 지난 5월 기준 평균적인 모기지 상환액은 월 1천842달러 로 올해 1월(1천297달러)이나 전년 동월(1천220달러)보다 50% 가까이 급등했다고 NAR은 전했다. 금리 부담에 수요가 위축되면서 미국의 기존주택 매매 건수가 넉 달 연속 감소하는 등 주택시장 열기가 빠르게 식고 있지만, 매물로 나오는 주택 공급이 부족해 당분간 가격은 좀 더 오를 것으로 전문가들은 전망한다. 주택건설협회 수석이코노미스트인 로버트 디에츠는 WSJ에 "우리는 지금 주택 구입능력에 관한 위기에 처했다"고 말했다. 수요가 줄어들면서 최근 몇 주간 매도인들이 콧대를 낮추는 분위기도 감지된다. 부동산 중개업체 레드핀에 따르면 아이다호주 보이지, 애리조나주 피닉스, 텍사스주 오스틴 등 지난 몇 년간 집값이 급등한 지역에서 다수의 매도인이 호가를 낮추고 있다.

 

 

코로나로 식생활 환경 바뀌었다

코로나로 인해 바뀐 소비자들의 쇼핑과 외식 습관 때문에 커머셜, 리테일 부동산이 이전과는 전혀 다른 새로운 양상의 트렌드를 보이고 있다고 최근 애틀랜타비즈니스크로니클지(ABC)가 보도했다. 팬데믹 기간 동안 온라인 쇼핑 매출이 수직 상승하면서 전통적인 의미에서의 리테일과 인더스트리얼, 즉 산업 부동산의 경계가 허물어졌다. 웨어하우스 수요는 시장이 공급할 수 있는 수준보다 훨씬 더 빨리 늘어났다. 비록 그 수요는 팬데믹이 완화되면서 수그러들긴 했지만 리테일과 커머셜 부동산 트렌드를 조사하는 전문가들은 팬데믹 여파로 인해 변화된 특정 현상들은 영구적일 것으로 보고 있다. 우선 앞서 언급한 대로 리테일과 인더스트리얼 부동산의 경계가 모호해진 것이다. 팬데믹 기간 동안 건강과 공중 위생 안전에 대한 우려로 인해 온라인 쇼핑이 급증하기는 했지만 향후 몇 년 동안 이커머스 강세 현상은 계속될 것으로 예상된다. 마카터스 Inc과 Incisiv의 2021 가을 연구 리포트에 따르면 향후 5년내 온라인 매출은 전체 미국의 그로서리 리테일 마켓의 20%를 넘을 것으로 예상된다. 2019년에서 2020년, 이커머스 전체 매출에서 그로서리가 차지하는 비중은 3.4%에서 8.1%로 2배 이상 늘어났으며 지난해에는 9.5%까지 차지했다. 온라인 그로서리 쇼핑의 증가는 픽업 서비스가 훨씬 용이하게 된 리테일 매장들, 건조한 물품들을 보관하는 물류 센터와 냉장 저장 웨어하우스를 포함해 독특한 특성들이 필요한 그로서리 관련 부동산들에 대한 수요를 촉발시키고 있다. 냉장 저장 시설의 경우를 예로 들어보면 건설비가 많이 소요되기 때문에 신규 개발이 드물었다. 그러나 최근에는 이 분야에 개발업체들이 투자하고 있다. 식품업체들을 중심으로 한 수요가 크게 늘었기 때문이다. 현재 미전역에서 지어지고 있는 냉장 저장 웨어하우스 공간은 약 330만스퀘어피트로 팬데믹 전인 2019년도의 30만스퀘어피트에 비해 10배 이상 늘었다. 푸드 딜리버리와 드라이브 스루 증가 현상도 팬데믹이 끝났어도 수요가 계속돼 궁극적으로는 부동산 트렌드에도 영구적인 영향을 미칠 것으로 예상된다. 2020년 2월부터 2022년 2월까지 푸드 딜리버리는 116%, 동기간 드라이브 스루 매출은 20% 늘었다. 디지털 오더도 동기간 117% 늘었다. 이에 따라 유명 체인 레스토랑들은 기존 매장내 식사 가능 면적을 줄이고 드라이브 스루와 푸드 딜리버리에 초점을 맞춘 새로운 매장 디자인을 속속 선보이고 있다.  아웃백 스테이크하우스의 경우 전체 매출의 약 30%가 매장내 식사가 아닌 딜리버리, 커브사이드 픽업 등을 통한 매상이라고 한다. 새 레스토랑 매장은 기존 모델보다 약 1000스퀘어피트 면적이 더 줄어들게 된다. 좌석수는 기존과 거의 동일하지만 설립 비용은 약 20% 더 적게 소요되므로 경제적으로 보면 큰 이익이다. 타코벨과 팀 호턴스, 애틀랜타에 본사를 둔 크리스털도 매장내 식사 외 늘어난 매출을 효율적으로 관리하고 영속시킬 수 있는 새로운 방법들을 강구하고 있다.

 

 

 

귀넷 아파트 건설 멈추지 않는다

귀넷카운티 아파트 신규 건설 소식이 끊이지 않고 있다. 크로우 홀딩스의 자회사인 ‘트래멜 크로우 레지덴셜’은 대큘라에 378채 아파트, 225채 타운홈과 47만3200스퀘어피트의 오피스 및 웨어하우스를 건설하는 프로젝트를 추진하고 있다. 새 건설안의 부지는 조지아 316 인근, 윈더 하이웨이와 스탠리 로드에 소재한 107에이커 수풀인 것으로 알려졌다. 1억7500만달러가 투자되는 이 프로젝트를 대큘라시가 승인하면 2024년 후반경 완공 예정이다. 약 6000명의 주민들이 거주하는 대큘라는 아직 개발되지 않은 땅이 많고 단독주택들, 작은 리테일 센터들이 많다. 대큘라는 귀넷카운티 다른 지역에 비해서 상대적으로 개발이 저조했지만 최근 여러 개발업체들이 크고 작은 프로젝트들을 대큘라에서 추진하고 있다. 한편 최근 몇 년간 교외 지역들의 아파트 수요가 급증하고 있다. 도심 지역의 공사비용과 부지 가격이 너무 많이 올라 개발업체들의 타산지석이 맞지 않기 때문에 아직 땅값이 상대적으로 저렴한 교외 및 준교외 지역들의 아파트 개발이 활기를 띄고 있다. 귀넷카운티의 경우 조지아 316 선상 2000에이커의 미개발 땅이 ‘로웬(Rowen)’이라 불리는 대단위 리서치 허브로 조성된다. 전체 프로젝트 완공에는 50년 소요를 예상하고 있지만 귀넷 지역 리더들은 2023년까지 1만8500개의 일자리들이 창출될 것으로 기대되고 있다. 만약 로웬 프로젝트가 계획대로 진행되면 이 곳 종사자들을 위한 신규 레지덴셜 프로젝트들도 곧 봇물 터지듯이 시작될 것으로 예상된다.

     

 

 

영화산업 덕분에 호텔들 '어부지리'

조지아주의 번성하는 TV와 영화 산업으로 ‘어부지리’ 혜택을 보는 산업이 또 하나 있다. 지난 2020년과 2021년 팬데믹 여파로 조지아주 호텔은 약 40억달러의 손실을 입은 것으로 추산되는 가운데 조지아주의 영화 촬영이 호텔 산업의 희망으로 떠오르고 있다. 바로 영화산업과 관련된 장기 투숙객들로 인해 지역 호텔들의 매출이 크게 늘어난 것이다. 호텔 객실과 아파트 사이의 중간 형태로 웬만한 세간살이를 다 구비해 놓은 이러한 단기 임대 모델은 집으로 돌아가기 전 촬영을 위해 장기 출장중인 영화 산업 종사자들에게 어필하고 있다. 호텔들은 수익 창출의 가능성을 보고 너도 나도 재빨리 이러한 단기 임대 프로그램을 홍보하고 있다. 부동산 서비스 기업인 존스 랑 라셀의 부동산 리포트의 케빈 데이비스 분석가는 “우버나 리프트가 택시 산업에 미친 영향을 생각하면 단기 임대 모델을 어떻게 활용하냐에 따라 향후 호텔 산업의 명암이 갈릴 것”이라고 말했다. 즉, 호텔들은 타주의 장기 출장자들을 배제할 수 없다는 의미이다. 일부 개발업체들은 장기 출장자들을 타깃으로 한 별도의 개발 프로젝트들도 벌써 추진하고 있다. 부동산기업인 제임스타운 LP는 애틀랜타 벨트라인 선상 폰세시티 마켓의 405유닛 프로젝트를 건설하고 있는 중이다. 이 프로젝트는 단 며칠간 머무르는 사람들부터 1년이나 그 이상 장기 임대를 원하는 사람들을 대상으로 하고 있다. 제임스타운의 마이클 필립스 회장은 “우리의 신념은 이제 장기 투숙과 단기 임대의 경계가 허물어지고 있다는 것”이라고 말했다. 폰세 시티 마켓에서 1마일 떨어진 곳에서 캔버스 Cos.는 아예 기존의 모텔을 단기 및 장기 렌털 모델로 변경하려고 하고 있다. 기존의 하일랜드 인&라운지는 ‘하일랜드 애비뉴 오토 아파트먼트 호텔’로 상호도 바뀐다. 새 아파트 호텔은 3개월에서 6개월까지 장기 임대 가능한 70에서 80유닛으로 이뤄질 예정이며 구체적인 세부 사항 논의중이다. 신규 호텔 건설업자들은 애틀랜타에서 영화와 TV 종사자들의 수요를 기대하고 있다. 어벤저스:엔드 게임, 어벤저스 인피니티 워, 좀비랜드 등과 같은 흥행 영화들이 촬영된 트릴리스 스튜디오 옆에는 ‘더 타운앳트릴리스’가 지어진다. 새 호텔은 193객실과 레스토랑, 야외 이벤트 공간, 루프트탑 바와 와인숍 등이 들어서며 36개의 단기 임대 유닛 성공 여부에 따라 110개 객실이 향후 더해질 수 있다. 한편 지난 2021회계연도에 조지아주에서는 360편 이상의 영화가 촬영됐다. 케네소 주립대 리포트에 따르면 조지아주에서는 영화와 비디오 영상 산업에 종사하는 자들이 약 1만6000명 이상인 것으로 추산된다.

 

 

애틀랜타 호텔, 팬데믹 극복했다

현재 시공중인 애틀랜타의 대다수 신규 호텔 객실은 내년에 다운타운이나 미드타운 지역에서 새로 공급된다고 애틀랜타비즈니스크로니클지(ABC)가 보도했다. 애틀랜타 중앙 비즈니스 지구(Central Business District)의 호텔 건설은 지난 몇 년간 계속 늘어나고 있는 추세였다. 코스타(CoStar)의 호텔 분석국 STR에 따르면 현재 2400개 넘는 호텔 객실이 시공중이며 이는 지난 10년래 애틀랜타 중앙 비즈니스 지구에서 가장 많은 숫자의 신규 호텔 객실 공급 규모이다. 지난 5년간 한 해에 2000개 이상의 객실이 공사중인 해가 한 대오 없었었다. 특히 지난 해 봄 착공에 돌입한 시그니아 바이 힐튼 애틀랜타 조지아 월드 콩그레스 센터의 975개 객실은 현재 시공중인 객실의 40%를 차지하고 있으며 지난해 기준으로는 50% 가까이를 차지했다. STR에 따르면 애틀랜타 전체적으로는 현재 6091개 호텔 객실이 시공중이다. 또한 STR에 따르면 현재 애틀랜타 전체 지역에서는 40여개의 신규 호텔이 신축중이다. 이 숫자는 팬데믹 전인 지난 2019년 신축호텔 21개보다 2배 가까운 수치이다. 팬데믹 기간 중 건설비 상승과 코로나 바이러스 사태에도 불구하고 2020년에도 전국적으로 2570개 객실의 23개 호텔들이 지어졌다. 지난 2021년 한 해 동안에는 애틀랜타에서 총 3725객실의 27개 호텔들이 새로 지어졌다. 한편 올해 초 다운타운 센테니얼 올림픽 공원 길 건너편에 소재한 ‘마가리타빌 애틀랜타’ 호텔은 200객실 규모이며 미드타운에서 오는 연말 오픈이 예정된 ‘킴튼 웨이드’ 호텔은 230객실을 새로 공급한다. 모토 바이 힐튼 애틀랜타 올드 포스 워드 호텔은 147객실로 2024년에 오픈한다. 2024년에도 1100개 이상의 신규 호텔 객실 공급이 예정되어 있다.

 

 

샌프란시스코 집값도 꺾였다

연방준비제도(Fed·연준)의 기준금리 인상과 경기침체 우려로 부동산 시장의 활황세가 꺾이면서 미국에서 집값이 가장 비싼 도시 중 하나로 꼽히는 샌프란시스코 집값도 하락세로 돌아섰다고 블룸버그 통신이 7일 보도했다. 블룸버그통신에 따르면 부동산 중개업체 컴패스는 지난달 샌프란시스코 주택 중간가격이 189만 달러로 전년 동기보다 3% 하락했다고 발표했다. 샌프란시스코 집값이 하락한 것은 코로나19 팬데믹 이후 처음이다. 하지만 코로나19가 본격적으로 퍼지기 시작한 2020년 3월의 집값에 비하면 여전히 20% 정도 높은 수준이다. 실리콘밸리와 이스트 베이를 포함하는 샌프란시스코만 지역(베이 에어리어)의 지난달 주택 중간가격은 143만달러로, 지난해 동기보다 2% 올랐으나 상승 폭은 2020년 5월 이후 가장 작았다. 2020∼2021년 이 지역 집값은 초저금리, 실리콘밸리 기업들의 주가 급등, 재택근무에 따른 집 수요 증가 등에 힘입어 연간 두 자릿수 상승률을 기록한 바 있다. 컴패스의 샌프란시스코만 지역 시장 분석가인 패트릭 칼라일은 역사상 가장 극적이고 오랜 기간 이어진 부동산 시장의 강세가 지난봄 정점을 찍었을 가능성이 있다고 말했다. 칼라일은 샌프란시스코만 지역의 주택 수요가 줄어들면서 가격도 소폭 하락했지만, 대다수 주택 소유주의 주택담보대출(모기지) 비율이 감당할만한 수준이어서 세계 금융위기 당시인 2008년과 같은 집값 폭락은 없을 것으로 본다고 덧붙였다.

 

 

미드타운 ‘바시티’ 부지 재개발 추진

애틀랜타의 대표 랜드마크 레스토랑으로 알려진 미드타운의 ‘바시티’ 부지가 재개발될 것으로 알려졌다. 지난 1928년 노스 애비뉴와 스프링 스트리트 코너에 오픈한 바시티는 유력한 커머셜  부동산 업체인 ‘커시맨&웨이크필드’를 채용해 부지 매각을 본격적으로 준비하고 있는 것으로 알려졌다. 그러나 바시티 측은 지난 1일 처음으로 부지 재개발을 고려하고 있다고 밝힌 때에도 칠리 핫도그로 유명한 식당 운영은 계속한다는 뜻을 전했다. 팬데믹 초기, 수많은 요식업소들이 쓰러져 나갈 때에도 바시티는 90년 넘는 명성 답게 여전히 장사를 잘했으며 문을 닫을 압박을 전혀 받지 않았었다. 그러나 바시티가 자리잡은 땅은 개발업체들이 가만히 참고 있기에는 너무나 군침을 돌게 하는 황금 부지이다. I-75와 85 커넥터 바로 옆에 자리잡은 부지는 조지아텍의 거대한 복합 개발 연구 중심의 커뮤니티인 코다와 인접하며 NCR과 노퍽 서던 등 유명한 기업들이 대거 입점하고 있는 오피스 타워들도 인근에 즐비하다. 미드타운 얼라이언스의 케빈 그린 CEO는 “미드타운의 비약적인 발전으로 바시티는 최상의 황금부지 자리로 주목을 받고 있다”고 말했다. 지난 2015년 이후 미드타운의 120만스퀘어마일 경내에는 110억달러에 가까운 개발 프로젝트들이 완공됐거나 시공중이다. 현재 미드타운에는 개발할 만한 부지가 별로 많이 남아 있지 않아 바시티 부지의 재개발 유력 소식은 더욱 화제가 됐다. 현재 부동산 시세를 고려하면 바시티 부지는 수천만달러에 팔릴 것으로 보인다. 개발업체 커슨즈 프라퍼티스의 경우  폰세 데 레옹 애비뷰&웨스트 피치트리스트리트의 노퍽 서던 본사 부지 재개발을 위해 3.1에이커 땅을 3500만달러에 인수했다. 바시티의 칠리 핫도그를 더 이상 먹을 수 없게 될지 걱정은 하지 않아도 될 것으로 보인다. ‘아널 골든 그레고리’의 부동산 전문 아비 셰어 변호사는 “바시티가 더 작은 규모의 2층 레스토랑이 되고 나머지 면적은 재개발될 가능성을 비롯해 바시티는 계속 운영될 것으로 보인다”고 말했다.

애틀랜타의 한 아파트 단지.