집 구하러, 집 지으려 점점 더 멀리 간다

애틀랜타 지역의 아파트와 집들이 하늘 높은 줄 모르고 계속 오르고 있다. 비싼 값이라도 그나마 매물이 있으면 다행이다. 극심한 재고 주택 부족 현상으로 ‘내 집’ 마련의 꿈을 이루기 위해 애틀랜타 도심에서 점점 더 먼 준교외(Exurbs) 지역으로 바이어들이 진출하고 있다고 애틀랜타비즈니스크로니클지(ABC)가 보도했다. 준교외 지역은 교외보다 더 도심에서 멀리 떨어진 반전원 지역으로 이전 같으면 대규모 주택 단지들이 들어선다는 것은 생각하기 어려운 일이었다. 그러나 도심 및 교외 지역의 미개발 부지는 이미 가격이 너무나 상승해 건축업자들은 준교외에서 그나마 상대적으로 저렴한 부지에 대형 주거용 부동산 건축 프로젝트들을 진행하고 있다. 실제로 메트로 애틀랜타에서 현재 가장 분양이 활발하게 이뤄지고 있는 10개 커뮤니티중 7개는 준교외 지역에 소재하고 있는 것으로 나타났다. 대표적인 준교외 주거단지 건축 프로젝트들로는 배로카운티의 타운스 오브 오번(Towns of Aubern), 잭슨카운티의 ‘트러디션스 오브 브래젤턴(Traditions of Braselton), 홀카운티의 ‘서밋 레이크(Summit Lake)’ 등이 있다. 세인트 버키 리포트에 따르면 10개 커뮤니티 중 ‘핫셀링’ 7개 커뮤니티는 오는 연말까지 분양이 완료될 것으로 예상된다. 호건스빌에서는 665에이커의 부지가 1273채 단독주택, 648유닛 아파트, 202타운홈 단지로 변모한다. 이 거대한 프로젝트는 뉴넌에 본사를 둔 개발업체 ‘브렌트 스카브로’가 오는 2037년까지 완공이 목표로 커머셜 용도의 15에이커 부지, 오픈 스페이스 224에이커도 계획에 포함됐다. 인구수 3200명의 작은 소도시인 호건스빌은 애틀랜타 다운타운에서 55마일 떨어진 곳에 소재하고 있으며 지난 2009년 오픈한 라그레인지의 기아자동차 공장과 멀지 않다

 

 

애틀랜타 공항 인근 헤이프빌 인구 급성장

평화와 여유가 있는 전원적인 풍경과 함께 이제 막 성장 ‘용트림’이 꿈틀거리는 역동성과 생동감을 동시에 누릴 수 있는 곳을 찾고 있다면 답이 있다. 하츠필드 잭슨 애틀랜타 국제 공항 인근에 소재한 애틀랜타 남부의 헤이프빌(Hapeville)이 빠르게 성장하고 있다고 애틀랜타비즈니스크로니클지(ABC)가 전했다. 현재 약 6500명이 거주하고 있는 헤이프빌은 오는 2026년까지 약 9000명까지 인구가 30% 늘어날 것으로 예상된다. 헤이프빌시의 팀 영 매니저는 “1950년대 이후 인구 유입이 가장 급속하다”고 말했다. 지난 수십년 동안 애틀랜타 북부 교외 일대가 폭발적인 성장을 나타낸 반면 남부 지역은 상대적으로 개발이 더딜 뿐 아니라 거주하기에는 위험하고 유쾌하지 못한 곳이라는 선입견이 강했다. 그러나 이러한 편견은 점점 사라지고 있다. 헤이프빌과 그 주변 지역 곳곳에는 단독 주택 단지와 타운홈, 아파트 건설 붐이 일고 있다. 헤이프빌에서 여러 주거용 부동산 설립 프로젝트를 맡고 있는 코로(Coro) 리얼티의 로버트 프랜슨 회장은 “헤이프빌은 지금까지 가치가 평가 절하됐던 보석과 같은 곳”이라고 말했다. 헤이프빌은 전국 최고 치킨 체인점 ‘칙필레’가 태어난 고향이기도 하며 포드의 애틀랜타 공장이 운영됐었다. 그러나 2006년 포드 헤이프빌 공장이 문을 닫으면서 정체성의 위기를 겪기도 했으나 다행히 ‘문화 예술의 본거지’로 새로운 이미지를 갖게 된다. 헤이프빌은 창의적인 예술가들에 의해 남부의 역사를 타임캡슐에 담아둔 명소가 됐다. 낭만적인 예술 도시에서 지금의 헤이프빌은 거의 모든 블록마다 신규 주거 부동산 건축 공사가 진행중인 활기찬 모습을 보이고 있다. 274유닛의 럭셔리 아파트, 237채 타운홈과 62채 단독주택이 향후 몇 년 내 새로 공급된다. 이 숫자는 퍼밋 단계는 지나 확실하게 신축이 확정된 것으로 그 외에도 구상중인 프로젝트들까지 합치면 더욱 많은 새 주택들이 공급될 것으로 보인다.      

 

 

벅헤드 주차장, 아파트로 변신한다

벅헤드의 3.4에이커 주차장이 약 300유닛의 아파트 단지로 변신한다고 애틀랜타비즈니스크로니클지(ABC)가 보도했다. 애틀랜타의 아파트 및 콘도 개발업체인 우드 파트너스(Wood Partners)는 피드몬트 로드에 소재한 주차장을 아파트 개발을 위해 1100만달러에 인수했다. 우드 파트너스는 주차장 부지에 291유닛의 5층 아파트 건물을 지을 계획이다. 풀턴카운티 부동산 기록에 따르면 이번 거래는 지난 달 11일 클로징됐으며 셀러 측은 ‘코로 리얼티 어소시에이츠’였다. 우드 파트너스는 아파트 유닛당으로 계산하면 3만7801달러의 땅값을 지불한 셈이며 아파트 건설 공사는 LA피트니스 바로 앞에 펼쳐져 있는 주차장에서 시작된다. 이 주차장은 여러 채의 리테일 빌딩들과 하얏트 플레이스 호텔 및 05 벅헤드 아파트먼트 타워 등이 포함된 8에이커 규모의 벅헤드 플레이스 프로젝트 안에 소재하고 있다. 코로 리얼티는 05 벅헤드를 지난 해 12월 역대 최고 기록에 판매하기도 해 아파트 시장이 호황임을 나타냈다. 한편 벅헤드 일대에는 공사 막바지 단계인 여러 아파트 개발 프로젝트들이 있다. 그 중에는 AMLI 플래티론, 99 웨스트 페이시스와 모데라 프로미넌스 타워 등이 있다. 만약 이 프로젝트들이 다 완공되면 벅헤드 지역에는 1200개 넘는 신규 아파트 유닛들이 공급된다. 그에 반해 2020년에는 1142유닛, 지난해에는 366유닛만이 공급돼 수요가 크게 늘어 아파트 개발도 활발함을 알 수 있다. 원래 이 주차장 부지에는 245유닛의 아파트와 186객실의 호텔이 지어질 계획이었으나 팬데믹을 지나면서 호텔 건설 계획안은 취소되고 100% 아파트 개발만 하는 것으로 변경됐다. 지난 5년간 기존 주차장을 활용해 신규 건설을 추진하는 것은 땅이 부족한 도심 지역에서 건설업계의 트렌드이기도 하다. 개발업체들은 다운타운에서는 애틀랜타 퍼스트 UMC, 디케이터 인근에서는 노스디캡몰 등지에서 넓은 주차장 부지를 활용해 신규 재개발 프로젝트들을 추진하고 있다.

 

 

1천만불 넘는 럭셔리 저택 시장 ‘활황’

지난해 1000만달러 넘는 럭셔리 저택들의 거래가 활발하게 이뤄졌다고 애틀랜타비즈니스크로니클지(ABC)가 보도했다. 럭셔리 저택들은 5000만달러 이상, 7000만달러 이상, 때로는 1억달러 넘는 가격에도 바이어들이 줄을 이었다. 지난해 1000만달러가 넘는 ‘울트라-럭셔리 저택’들의 판매는 저가 주택들의 판매만큼이나 호조를 이뤘다. 뉴욕 부동산 테크 기업인 ‘컴파스’에 따르면 지난해 전국 30개 주요 럭셔리 마켓들에서 1000만달러가 넘는 집들은 2300채 이상 거래됐다. 이는 앞선 2020년보다 무려 111.6%나 증거한 것이다. 팬데믹 들어서 많은 부유한 미국인들은 오히려 재산을 더욱 늘린 것으로 나타나 럭셔리 저택들의 거래 증가의 배경이 된 것으로 분석된다. 콜드웰 뱅커 릴 에스테이트 LLC에 따르면 2020년에서 2021년까지 미국에서 500만달러 이상의 자산을 가진 가구는 19.8% 늘어난 것으로 나타났다. 주택가 상승이 이어진 것도 1000만달러가 넘는 울트라 럭셔리 저택들의 거래가 전체적으로 더 많아지게 한 현상에 일조했다. 예를 들어 이전에 700만달러에서 800만달러의 저택들은 보통 요즘에는 1000만달러 이상에 거래되고 있다. 이전에 1000만달러였던 맨션은 일부 지역에서는 1500만달러 이상에 거래되기도 한다. 지난해 1000만달러 이상의 럭셔리 저택 판매가 가장 활발하게 이뤄졌던 곳은 LA인 것으로 나타났다. LA에서는 1000만달러 넘는 저택 거래가 총 628건 이뤄졌으며 거래 시가는 무려 106억달러에 이르렀다. 그러나 거래가 이뤄진 최고가의 럭셔리 저택들은 뉴욕에 많이 몰려 있었으며 1위에서 10위까지의 고가 저택들은 다 뉴욕에 소재하고 있었다. 지난해 전국에서 가장 비싸게 팔린 저택은 지난해 5월 24일 팔린, 뉴욕 220 센트럴 파크에 소재한 저택으로 5950만달러에 거래됐다. 2위 저택은 443 그린위치 스트리트에 소재한 저택으로 4950만달러에 거래됐다.

 

 

 

 

메트로 애틀랜타 저렴한 렌트 주거부동산 증발중

메트로 애틀랜타에서 지난 5년간 6만개 가까운 렌트 주거 부동산들이 사라진 것으로 나타났다. 2일 애틀랜타 지역 위원회(ARC)의 분석 리포트에 따르면 연간 소득이 4만5000달러 이하의 사람 형편에 맞는 한 달 렌트비 1250달러 이하의 주거용 부동산들은 메트로 애틀랜타에서 지난 5년간 6만개 가까이 사라졌다. 애틀랜타 지역 하우싱 포럼에서 마이크 카나산 매니저는 “애틀랜타의 신규 주택 공급은 폭발적으로 늘어나는 애틀랜타의 인구 수요를 따라잡지 못하고 있다”고 말했다. 그는 “메트로 애틀랜타의 주택 공급 물량은 향후 판매 1개월 어치 물량도 채 남지 않았다”며 신축 주택들은 20일이면 다 소진되는 상황이라고 전했다. 11개 메트로 애틀랜타 카운티들의 주택 평균 주택가는 2017년 이후 8만2000달러 올랐다. 한편 최근 애틀랜타시의 안드레 디킨스 시장은 향후 5년내 1000채의 저렴한 서민주택을 새로 건설하겠다고 발표했다. 디킨스 시장의 원대한 서민주택 프로젝트에는 애틀랜타의 교회들이 함께 한다. 애틀랜타시는 서민주택 건설을 도모하는 전국 비영리 단체인 ‘엔터프라이즈 커뮤니티스 파트너스’와 협력해 15개 신앙 단체들이 교회 및 기타 예배 장소들이 소유하고 있는 땅에 서민주택을 짓는 프로젝트를 돕는다. 웰스파고는 엔터프라이즈 측에 850만달러의 그랜트를 제공했는데 그 중 130만달러는 메트로 애틀랜타 일대의 서민주택 건설에 사용된다. 엔터프라이즈의 동남부 지역 리더인 미그핸 빌코빅씨는 “연간 애틀랜타시 중간 수익인 8만6200달러 이하의 소득을 버는 임차인들을 위한 주택을 지을 계획”이라고 말했다. 사실 이번 1000채 계획은 서민주택의 전체 구상 시나리오 중 극히 일부에 불과하다. 디킨스 시장은 향후 8년 동안 2만채의 서민주택들을 건설, 또는 확보하기 원하고 있다.

 

 

 

 

 

알파레타 노스포인트몰 10년 장기 재개발 계획 공개 

온라인 쇼핑몰들과의 경쟁에서 계속 밀리며 고군분투 중인 메트로 애틀랜타 교외 쇼핑몰들의 대대적인 재개발 프로젝트들이 대세이다. 최근에는 노스포인트몰의 구체적인 재개발 계획 청사진이 업데이트돼 공개됐다고 애틀랜타비즈니스크로니클(ABC)지가 전했다. 개발업체 ‘트레이드마크 프라퍼티스’는 설립된 지 30년 가까이 된 알파레타 소재 쇼핑몰을 ‘노스 포인트(North Point)’라는 프로젝트 명칭으로 새롭게 탈바꿈하려고 추진중이다. 새 개발 계획안은 원대해 향후 10년내 단계적으로 완성되어갈 예정이다. 이번에 공개된 최신 업데이트 계획안에 따르면 노스포인트몰은 곧 부동산 시장에 매물로 나올 가능성이 크다. 이전 소유주인 브룩필드 프라퍼티스 측이 차압 대신 소유 증서를 양도하면서 현재 소유권은 뉴욕라이프 인슈어런스가 가지고 있다. 개발업체 트레이드마크 측은 쇼핑몰의 소유권이 아닌 임대와 매니지먼트권을 갖고 있으며 재개발 프로젝트도 주도하고 있다. 지난 몇 년간 매출이 하락해 고군분투중인 노스포인트몰은 주요한 핵심 앵커 테넌트들을 차례로 잃어왔다. 또한 불과 수분 거리에 소재한 성공한 미니 시티 커뮤니티로 안착한 애벌론과의 경쟁에서도 고객들을 잃고 있다. 노스포인트몰 건물의 대부분은 폭파 해체 작업으로 사라지게 되지만 약 87만4000스퀘어피트 면적은 노스포인트몰의 상징적인 ‘레거시 리테일 공간’으로 남아 리모델링, 업그레이드된다. 재개발 완공 조감도에 따르면 노스포인트몰의 몇 남아있지 않은 앵커 테넌트 중 대표격인 메이시스몰이 뒷배경에 보인다. 노스포인트몰 주변은 녹지 공간과 신규 보행자 거리가 조성되며 알파루프 트레일과 연결된다. 1단계 공사로는 16만200스퀘어피트 면적의 신규 리테일, 레스토랑, 엔터테인먼트 공간이 조성되며 1만5000스퀘어피트 면적의 푸드홀, 2만5000스퀘어피트의 오피스와 공유 오피스 공간, 320채 아파트가 설립된다. 모든 재개발 공사가 완공되면 43만5700스퀘어피트 면적의 리테일, 레스토랑, 오피스 및 17에이커 면적의 각종 서비스&편의 공간, 150객실의 호텔도 들어선다. 거주용 부동산 개발로는 ‘더 네이버후드’라 불리는 프로젝트로 총 900채 아파트와 36채 분양용 타운홈이 설립된다. 현재 노스포인트몰의 사라지게 될 부분에는 파시오와 아웃도어 공간으로 이뤄질 ‘더 빌리지’가 조성된다. 한편 얼마 전에는 노스디캡몰의 재개발 계획안도 공개됐다. 개발업체 에덴스는 노스디캡몰을 1800채 거주용 부동산과 150객실의 호텔, 신규 리테일-오피스 공간으로 탈바꿈할 계획이다.      

 

 

 

 

애틀랜타 최고층 빌딩, 주인 바뀌었다

애틀랜타의 최고층 아파트인 55층 높이 뱅크오브아메리카 플라자의 소유주가 최근 변경됐다고 애틀랜타비즈니스크로니클지(ABC)가 보도했다. 커머셜 부동산&매니지먼트 기업인 CP 그룹이 최근 뱅크오브아메리카를 인수했다. 거래가는 공개되지 않았다. 이번 거래는 동일한 바이어 기업, 즉 CP그룹이 벅헤드 빌리지 지구의 ‘벅헤드 센터’ 오피스 캠퍼스를 5100만달러에 인수한 지 불과 1주일만에 또다시 전격 이뤄진 것이라 주목을 받고 있다. CP 그룹은 애틀랜타에서 가장 많은 오피스를 소유한 기업들 중 하나이다. 풀턴카운티 기록에 따르면 사우스 플로리다에 본사를 둔 이 회사는 지난 2020년에는 원 CNN센터를 1880만달러에 인수하기도 했다. 한편 지난 1992년 유명 개발 기업인 ‘커즌스 프라퍼티스’가 설립한 뱅크 오브 아메리카 플라자는 여러 번 소유주가 바뀌었다. 이번 거래 전에는 지난 2016년 샌프란시스코의 ‘쇼렌스타인 프라퍼티스’가 인수한 것이 가장 최근 거래였다. 뱅크오브아메리카의 추정 금액은 약 2억2000만달러이며 현재 가장 큰 테넌트는 로펌인 ‘트라우트만 페퍼’이다. 트라우트만 페퍼는 22만6100스퀘어피트 면적을 임대하고 있다. 2번째 공간을 차지하는 회사는 뱅크오브아메리카로 약 16만600스퀘어피트 면적을 사용하고 있다. 임대가는 층에 따라 다르며 스퀘어피트당 36달러에서 40달러인 것으로 알려졌다.    

 

 

폴딩카운티에 670채 집 짓는다

메트로 애틀랜타 준교외 지역에 대규모 서브디비전 건축으로 유명한 마리에타 본사 개발업체 데이빗 피어슨 커뮤니티스가 폴딩카운티에 670채 주택 건설을 추진하고 있다고 애틀랜타비즈니스크로니클지(ABC)가 보도했다. 데이빗 피어슨 커뮤니티스는 콜 레이크 로드(Cole Lake Road) 선상 319에이커 부지에 ‘케인브레이크 웨스트(Canebreak West)’라 불리는 커뮤니티를 조성할 계획이다. 이번 프로젝트 진행을 위해서는 댈러스시 의회가 리조닝 승인이 선행되어야 한다. 한편 전국 및 애틀랜타 일대에서는 주택 수요에 비해 공급이 부족해 집값이 계속 오르고 있어 생애 첫집 바이어들의 내집 마련 꿈 현실이 점점 어려워지고 있다. 1월 메트로 애틀랜타의 주택 중간가는 37만5000달러로 1년전보다 약23%나 상승했다. 애틀랜타 집값이 계속 올라가는 것의 가장 큰 범인은 극심한 매물 부족 현상이다. 레지덴셜 부동산의 부족 문제는 애틀랜타 뿐 아니라 전국적으로도 지난 한 해 동안 계속되어 왔지만 지난달의 경우는 최저 수준을 경신해 우려를 낳고 있다. 즉, 메트로 애틀랜타 일대에서 리스팅 주택들의 물량은 처음으로 향후 1개월 판매 물량 이하 수준으로 하락한 것이다. 부동산 전문가들은 통상 향후 6개월 미만의 판매 물량이 남아 있을 때를 주택 시장의 셀러 마켓이라고 보는데 지금 메트로 애틀랜타는 셀러 마켓 중에서도 극심한 수준이라 볼 수 있다.매물이 부족해지는 현상에는 여러 가지 이유들이 있다. 애틀랜타 주택 시장에 신규 주택 공급이 줄어든 것도 한 이유도 잠재적인 셀러들이 요즘같이 뜨거운 주택 시장에서 바이어가 되는 것이 두려워 쉽사리 집을 매물로 내놓지 못하고 있는 것도 한 이유이다. GAMLS 데이터에 따르면 1월 리스팅 주택들의 50%가 한 주 만에 바이어와의 계약에 들어갔다. 10%의 매물들은 시장에 나오자마자 단 하루만에 계약에 들어가기도 했다. 2022년 한 해 동안에도 신축 주택들의 공급이 수요를 따라잡을 때까지는 매물 주택들의 극심한 부족 현상은 이어질 것으로 예상된다. 

 

 

 

 

I-75 인접한 배토카운티, 대규모 주거 프로젝트 추진 

메트로 애틀랜타 준교외 일대에 대규모 신규 주거 단지 개발 프로젝트들의 추진 소식이 연이어 들리고 있다. 이번에는 배토카운티에 소재한 광활한 유스 스포츠 캠퍼스 ‘레이크포인트 스포츠’ 옆에 아파트와 타운홈, 호텔 등으로 이뤄진 커뮤니티를 건설하는 프로젝트가 추진되고 있다고 애틀랜타비즈니스크로니클지(ABC)가 보도했다. 1단계 개발 계획은 아파트 325유닛, 312타운홈, 200객실 호텔이며 나머지 단계들의 구체적인 개발 계획은 아직 알려지지 않았다. 컨비니언스 스토어와 여러 개의 레스토랑들도 함께 들어서는 이 프로젝트는 레이크포인트 스포츠 콤플렉스 뿐 아니라 320만스퀘어피트의 초대형 아마존 분류센터가 들어설 부지 인근에 소재하게 된다.

프로젝트는 애틀랜타에 본사를 둔 개발업체 TPA 레지덴셜이 맡고 있으며 위치는 배토카운티 이머슨시 조 프랭크 해리스 파크웨이와 스타스 웨이 코너이다. 만약 이번 프로젝트가 예정대로 진행되면 1단계 플랜 공사는 오는 2024년 완공되며 나머지 단계 공사는 2026년 끝난다. 배토카운티는 I-75과의 접근성, 상대적으로 많이 남아 있는 개발 부지들로 인해 여러 대규모 산업 프로젝트들의 본거지이다. 이러한 산업 부동산 단지들이 성공적으로 지어지면서 지역 사회의 고용이 크게 증가해 필연적으로 주거 유닛의 수요도 증가하게 됐다. 커머셜 부동산 정보기업인 코스타(CoStar)에 따르면 배토카운티의 다세대 거주 부동산의 공실률은 2.6%로 메트로 애틀랜타 평균 6.3%보다 훨씬 낮다. 그만큼 아파트 수요가 높다는 의미이다. 또한 코스타에 따르면 배토카운티의 평균 월 렌트비는 1085달러로 1년전보다 12.3%나 높아졌다. 현재 배토카운티의 전체 다세대 부동산은 2300유닛에도 못 미치며 신규 240유닛이 시공중인 것으로 알려졌다.     

 

 

 

팬데믹에 대도시 상용부동산들 시세 하락

코로나 팬데믹이 시작된 이후 미전역에서 고군분투중인 커머셜 부동산들의 시장 가치가 90억달러 이상 공중으로 증발했다고 비즈니스저널지가 최근 보도했다. 비즈니스 저널지 분석 대상에 오른 전국 719개의 커머셜 부동산들은 어떤 형태로든지 팬데믹으로 인해 타격을 입은 건물들로 시장 감정 가치를 재평가한 결과 90억3000만달러가 팬데믹 이전보다 가치가 하락한 것으로 나타났다. 이 건물들은 최소 30일 이상 론 상환이 연체됐거나 차압 단계 중 또는 정상적인 모기지 상환이 어려울 것으로 판단돼 주의 대상에 올라 있는 경우이다. 상업용모기지담보증권(CMBS)을 비롯한 론포트폴리오가 걸려있는 부동산들에 대한 정보는 지난 달 24일 기준으로 블룸버그 통신 및 기타 재정 파일링들이 출처이다. 부동산 가치가 눈에 띄게 하락한 커머셜 건물들은 대규모의 지역 쇼핑 센터들과 오피스 타워들, 교외 아파트들과 제한적 서비스의 호텔들이다. 그 중에서도 쇼핑몰의 부동산 가치 하락세가 더 두드러졌다. 커머셜 부동산들은 여러 가지 이유로 시장 공식 감정가가 다시 평가를 받는데 특히 소유주 변경이 예고되는 모기지 상환 연체 초기단계에 가장 그 빈도가 높다. 비즈니스 저널지가 분석한 719개 커머셜 부동산들 중에서 16개 건물들이 무려 1억달러 넘게 감정가가 하락했으며 그중 대다수인 12개는 리테일 센터들인 것으로 알려졌다. 리테일 센터들은 조사 대상에 오른 커머셜 부동산들 중에서 145개였으며 총 37억4000만달러가 하락해 가장 시장 가치가 많이 하락한 것으로 나타났다. 팬데믹 들어서 타격을 받은 54개의 오피스 건물들은 재감정 결과 8억2550만달러의 시장 가치가 하락한 것으로 나타났다. 팬데믹 이후 타격을 많이 받은 커머셜 건물들이 가장 많이 소재한 도시는 58개를 나타낸 뉴욕이었으며 휴스턴과 시카고가 각각 29개와 20개로 그 뒤를 이었다. 뉴욕의 경우 58개 커머셜 건물들에서 팬데믹 이후 총 17억1000만달러의 커머셜 부동산 가치가 하락했으며 휴스턴은 29개 커머셜들의 부동산 시세가 6억8430만달러, 시카고는 20개 건물들에서 7억4090만달러가 하락했다.

 

 

 

애틀랜타 지난 10년간 신규 건설 전국 5위

온라인 스토리지 플랫폼인 스토리지카페(StorageCafe)의 신규 리포트에 따르면 애틀랜타는 지난 10년간 전국 도시들 중에서 신축 건축 규모로 전국 5위에 올라 대도시 LA와 시카고를 이겼다.

스토리지카페는 단독주택, 다세대주택, 셀프 스토리지, 오피스 리테일과 산업 영역에서 인구수 기준 전국 50개 대도시들의 건축 데이터를 비교했다.그 결과 애틀랜타-샌디 스프링스-알파레타에서는 지난 10년 동안 22만2000건의 단독주택 건설 퍼밋이 발급됐으며 다세대 주택 퍼밋은 8만8000건이 발급되는 등 레지덴셜과 커머셜 부문에서 모두 괄목할 만한 발전을 보였다. 애틀랜타-샌디스프링스-알파레타의 단독주택 신축 열풍은 팬데믹 기간 중에도 계속됐다. 2020년과 2021년 단독주택 건설은 지난 10년래 최고 수준을 기록했으나 다세대 주택 건설은 2020년 3700유닛으로 하락했다가 2021년 다시 퍼밋 발급건수가 2배로 증가하면서 반등했다.

애틀랜타 지역에서는 2012년에서 2021년까지 10년간 신규 산업 부동산 공간도 9900만스퀘어피트 증가했다. 아마존에서 로우스, 켈로그 등 대기업들의 진출로 웨어하우스 수요가 급증한 것이 주된 이유이다. 애틀랜타의 오피스 또한 동기간 2000만스퀘어피트 늘어났으며 리테일은 1600만스퀘어피트 더 늘어났다. 전국에서 애틀랜타보다 성적이 좋은 도시는 댈러스와 휴스턴, 뉴욕, 피닉스 4개밖에 없었다.   

 

 

금리 인상, 커머셜 투자 수익 ‘발목’ 우려

연방준비은행이 올해 금리 인상을 수차례 예고하고 있는 가운데 커머셜 부동산의 투자 수익이 하락할 것으로 예상된다. 금리 상승이 부동산의 자본 환원율, 즉 투자 수익률인 캡레이트(Cap Rate)에 어떠한 영향을 미치는지에 대한 분석 기사를 애틀랜타비즈니스크로니클지(ABC)가 최근 게재했다. 커머셜 부동산에서 가장 많이 사용되는 가치 측정 지표 중 하나인 캡레이트는 부동산에서 나오는 순수익을 현재 부동산의 시세로 나눈 값으로 계산된다. 캡레이트는 커머셜 부동산의 투자 수익율을 비교하고 부동산 건물의 투자 위험 정도에 대해 가늠할 수 있는 척도로 종종 사용되곤 한다. 팬데믹 돌입 후 캡레이트는 부동산 가치가 상승하면서 줄곧 하락했다. 특히 ‘핫’한 산업 부동산 및 다세대 가구 분야에서 캡레이트 하락세는 두드러졌다. 캡레이트와 금리 사이에는 확실한 상관관계가 있는 것은 입증되지 않았으나 많은 경제학자들은 올해 금리가 인상되면 캡레이트에도 영향을 미칠 것으로 예상된다고 전망하고 있다. 애틀랜타 연준 은행의 브라이언 베일리 커머셜 부동산 전문가는 최근 커머셜 부동산 소프트웨어 기업인 앨터스 그룹이 주최한 토론회에서 “캡레이트 상승은 많은 변수들에 의해 촉진된다. 그러나 금리 인상은 캡레이트 상승의 발목을 잡을 수 있다”고 경고했다. 그는 “캡레이트는 담보인정비율(LTV:Loan to Value-부동산 시가에 대한 대출융자금액 비율)과도 상관이 있다. LTV 85%에서 캡레이트 변동시 론연체 위험이 커진다. 실상, 어떤 커머셜 론이라도 LTV가 75% 이상이면 모니터링에 촉각을 기울여야 한다”고 조언했다. CBRE 그룹의 12월 리포트에 따르면 지난해 3분기까지의 연속 5분기 동안 장기 이자율은 0.7% 상승한 반면 동기간 산업부동산 및 다세대 거주 부동산의 캡레이트는 각각 0.5%, 0.75% 하락했다.

 

 

치솟는 렌트비, 지역 당국들이 돕는다

메트로 애틀랜타 전역의 치솟는 렌트비로 인해 많은 사람들이 주거 임대료를 감당할 길이 없어 고생하고 있다. 디캡카운티 한 주민은 ”렌트비가 1000달러에서 1800달러로 올랐다”고 하소연했으며 두 아이의 싱글맘인 킴벌리 하우튼씨는 “집세가 500달러나 상승했다”고 말했다. 더글라스빌의 대니 로버스 씨도 집세가 400달러나 더 오른다는 통보를 듣고 이사를 준비하고 있다. 애틀랜타 평균 렌트비는 팬데믹 이전보다 17% 상승한 것으로 나타났다. 팬데믹 기간 동안 재택근무를 했던 직원들이 회사가 정상화됨에 따라 메트로 애틀랜타 지역으로 다시 이주하고 있다. 모기지 이율이 낮아 주택 수요가 늘어났지만 그에 미치지 못하는 공급 및 인플레이션 영향 등 다양한 요인들로 인해 렌트비가 하늘 높은 줄 모르고 연일 치솟고 있다. 몇몇 카운티 당국들은 렌트비가 급상승하면서 홈리스 위기에 놓인 주민들을 돕기 위해 여러 가지 도움을 제공하고 있다. 디캡카운티의 마이클 서먼드 CEO는 “너무 단기간에 임대 가격이 상승해 많은 주민들이 저렴한 주택에서 안전하게 지낼 수 있도록 조치를 취하고 있다”고 강조했다. 디캡카운티에서만 렌트 보조비 지원 플랜을 발표하자마자 수천 명의 주민들이 임대 지원을 받기 위해 줄을 서고 있다.   23일 디캡카운티는 렌트비 보조가 필요한 사람들을 돕기 위해 연방정부로부터 받은 2500만 달러를 지급할 계획이라고 발표했다. 팬데믹 시작 이후 애틀랜타와 풀턴, 디캡, 캅, 귀넷 카운티에서 총 1억 5900만달러 이상의 주정부 및 연방정부 자금이 임대 프로그램에 할당됐다. 이러한 임대보조 프로그램은 팬데믹 전에는 전례 없던 보조금 지원 정책으로 각 카운티 공식 웹 사이트에 구체적인 정보들을 문의할 수 있다. 또한 메트로 지역 전체에 걸쳐 도움이 될 수 있는 비영리 단체들에 대한 정보는 https://www.needhelppayingbills.com/html/atlanta_rent_assistance.html에서 참조할 수 있다. 

 

 

애슨즈 인근천만불 복합재개발 추진된다

애틀랜타에서는 동쪽으로 약 마일애슨즈에서는 멀지 않은 오코니카운티 왓킨스빌 다운타운 인근 버넷 쇼얼스 로드의 에이커 부지에 푸드홀시민공원주거용 부동산들오피스 등의 복합 재개발이 추진되고 있다고 애틀랜타비즈니스크로니클지가 보도했다프로젝트 명칭은 와이어이며 개발은 깁스 캐피탈의 듀크 딥스 와 이름이 공개되지 않은 명의 투자가들이 주도한다재개발 프로젝트는 현재 버넷 쇼얼스 로드에 소재한 만스퀘어피트 면적의 년대 후반 지어진 낙후한 빌딩을 새 오피스 빌딩으로 리모델링하는 것으로 시작한다이 빌딩은 지난 년 문을 닫을 때까지 오코니카운티 경제 발전의 중심지 역할을 해왔다주거용 부동산들은 채 이상 지어지며 푸드홀 더 그리드는 오코니카운티의호 푸드홀이 된다깁스 캐피탈 측은 개발 자금 만달러 중에서 만달러는 은행들의 론 및 투자가들로부터 확보해놓은 상태라고 밝혔다주거용 부동산들은 콘도 채타운홈 채 및 단독주택 채가 지어질 예정이며 오코니카운티 공립도서관 새 지점과 야구장 및 소프트볼 훈련 시설인 더 야드도 지어진다푸드홀 그리드는 약 개 레스토랑들이 들어선다식당 테넌트들은 오리지널 핫도그 팩토리랄로스 타코캔티나스쿱스 등이며 오코니카운티의 최초 양조장 사우스 메인 브루잉도 오픈하게 된다애틀랜타에 본사를 둔 스태포드 프라퍼티스가 개발 임대 업무를 맡게 된다현재 착공도 전에 프로젝트의 약 가 리스 완료된 것으로 알려졌다개발업체 측은 오는 월 주거용 부동산들의 착공을 예상하고 있으며 입주는 내년 이맘때 가능할 것으로 전망하고 있다

 

 

 

조지아 400, 복합재개발 이어진다

조지아 400번 선상의 애틀랜타 북부 교외의 복합 재개발 프로젝트들이 이어지고 있다. 캐나다에 본사를 둔 개발업체 엠파이어 커뮤니티스(Empire Communities)는 최근 커밍시 인근의 케이스 브리지 로드와 프리덤 파크웨이의 68에이커 부지에 주거,리테일,오피스의 복합 재개발 프로젝트에 대한 허가를 요청하는 신청서를 접수했다고 애틀랜타비즈니스크로니클지(ABC)가 보도했다. 엠파이어 커뮤니티스가 짓기를 원하는 새 미니시티는 포사이스카운티의 성공적인 복합 재개발 ‘핼시온’ 커뮤니티와 몇 마일 떨어져 있지 않으며 알파레타의 애벌론과도 멀지 않다. 엠파이어 측은 4만3000스퀘어피트 면적의 리테일, 레스토랑, 오피스와 283유닛 아파트, 64채 타운홈과 단독주택 60채 건설을 원하고 있다. 엠파이어 커뮤니티스의 대변인은 이 같은 프로젝트를 추진하고 있다는 사실은 ABC측에 확인시켰으나 더 이상의 자세한 정보에 대해서는 함구했다. 프로젝트가 진행하기 위해서는 포사이스카운티 커미셔너들의 리조닝 승인이 있어야 한다. 리조닝 안건이 승인되면 오는 2026년 완공이 목표이다. 엠파이어 커뮤니티스의 포사이스카운티 개발 추진은 이번이 처음이 아니다. 지난해 엠파이어 측은 주택 개발업체 톨 브라더스와 함께 포사이스카운티 450에이커를 개발한다는 계획을 접수하기도 했다. 이 두 업체는 피치트리 파크웨이와 올드 애틀랜타 로드 사이의 450에이커 부지에 2400개 레지덴셜 유닛, 20만스퀘어피트 커머셜 개발 및 학교 설립을 한다고 밝혔다.  프로젝트 명칭은 ‘데이비슨 포사이스(Davidson Forsyth)’이며 레지덴셜과 커머셜 외에도 오피스, 녹지공원, 호텔, 포켓 파크, 3마일 이상 산책로 등이 조성된다.

 

 

애틀랜타, 투자 용도 주택 매입 전국 1위 

지난 한 해 동안 팬데믹발 주택시장 호황 속에서 전문 투자가들의 투자 용도의 주택 매입 열기가 연말까지 이어졌으며 특히 지난해 4분기 애틀랜타의 투자 용도 주택 매입 비율이 전국에서 1위였다고 최근 시애틀 본사의 부동산 정보 기업 레드핀의 신규 보고서를 인용해 애틀랜타비즈니스크로니클지(ABC)가 보도했다. 또한 올해도 대기업들보다는 소소한 렌트 수익으로 가정 경제에 도움을 받으려는 ‘개미’ 투자 군단들의 주택 투자 열풍은 계속될 것으로 예상된다. 최근 발간된 레드핀 2021년 4분기 리포트에 따르면 지난해 10월에서 12월까지 3개월 동안 전체 거래된 주택들의 5채 중 1채 비율에 가까운 18.4%가 투자가들의 매입인 것으로 분석됐다. 금액으로 치면 500억달러에 가까운 499억달러 어치 물량이다. 투자가들은 영세 파트타임 랜트로드들, 거대한 자본력을 갖춘 사모기업들을 다 포함한다. 지금처럼 수요에 비해 공급이 극히 부족한, 즉 매물 주택이 현저하게 딸리는 셀러마켓의 원인이 전적으로 주택을 공격적으로 매입하는 투자가들 때문만으로는 볼 수 없지만 상당히 이러한 현상에 기여한 것은 사실이다. 특히 애틀랜타의 경우 지난 해 4분기 전체 거래의 3채 중 1채 비율인 32.7%가 투자자들의 매입인 것으로 나타나 전국에서 1위를 차지했으며 애틀랜타에 이어서는 노스캐롤라이나, 샬럿 (32.1%), 플로리다 잭슨빌 (29.8%), 라스 베이거스 (29.2%), 피닉스(28.4%)가 순서대로 그 뒤를 이었다. 레드핀의 다릴 페어웨어 수석경제학자는 “전문 투자가들이 올해에도 이러한 ‘집 싹쓸이 매입’을 계속할지는 정확하게 알 수 없다”고 말했다. 그러나 거주 목적이 아닌 렌트 수익을 위한 주택 투자 시장 열기는 식지 않을 가능성이 높다. 특히 올해는 연방준비제도가 금리를 수차례 오를 것을 예고하고 있기 때문에 이에 따라 모기지 이율이 동반 상승할 것이라는 변수가 있다. 페어웨어 경제학자는 “그렇게 되면 주택 구입에 대한 일반 바이어들의 수요는 하락하게 될 것이고 자연히 주거 렌트비는 더 오르게 될 것이다. 이에 따라 투자가들이 렌트를 하기 위해 집을 매입하려는 욕구는 더 커지게 될 것”이라고 말했다. 주택 투자자들은 이제 전문적인 기업보다는 개인들이 더 많아지는 트렌드이다. 캘리포니아, 뉴포트비치에 본사를 둔 커머셜 부동산 분석기업인 ‘그린 스트릿’의 1월 보고서에 따르면 기업들은 단독주택 임대 시장에서 약 3%만의 비중을 차지하고 있다. 즉, 개인들이 미국의 단독주택 렌트시장의 주요 소유주들인 것을 알 수 있다. 그러나 질로가 주택 아이 바잉 산업에서 자발적으로 나간 후에도 주요 전문 투자 기업들이 소유하고 있는 주택들은 계속 늘어나고 있다. 그린 스트릿에 따르면 1월 기준 전국적으로 가장 많은 단독 임대 주택들을 소유하고 있는 회사들 빅4는 인비테이션 홈스(8만1500채), 프로그레스 레지덴셜(7만5000채), 아메리칸 홈스4렌트(5만6100채), 트리컨 레지덴셜(2만7500채)이다. 

 

헤이프빌시의 인구가 빠르게 늘고 있다.