노후 대책으로 각광...연령, 주택가격에 따라 상이

 

 

 

역(Reverse) 모기지는 주택을 소유한 시니어들에게 안정적인 노후 대책을 제공해주는 금융상품이다. 곧 모기지를 갚은 시니어들에게 홈 에퀴티(Home Equity)를 담보로 자금을 빌려주는 것이며, ‘홈 에퀴티 전환 모기지’(home equity conversion mortgage)라고도 불린다. 에쿼티는 주택 감정평가액에서 남은 모기지 금액을 뺀 금액을 말한다.

특히 이민 생활에 바빠 노후를 준비하지 못한 한인 이민 1세들에게도 유용한 상품이다.

역모기지는 원칙적으로 62세 이상이면 가능하며, 모기지 상품이긴 하지만, 일반 주택 융자나 재융자와 같이 모기지 신청자의 신용점수이나 연수입 등을 따지지 않는다. 담보를 제공할 수 있는 주택은 반드시 본인이 거주하고 있는 주택이어야 하며, 상가 또는 렌탈 주택은 대상에서 제외된다,

역모기지는 일정기간 일정액을 일시불로 받거나 매달 분할해서 받을 수도 있다. 남은 주택 모기지는 정산돼 더 이상 납부할 필요는 없지만, 소정의 보험료와 지역정부의 재산세는 계속 부담한다.

연방 주택도시개발국(HUD)에 따르면, 역 모기지는 시니어들이 집을 팔거나 주택 소유권을 포기하지 않고 매달 상환액을 갚아나가지 않은 상태에서 에퀴티를 담보로 돈을 빌려 쓸 수 있는 유일한 상품이다. 대출액은 주택가격과 나이, 에퀴티에 따라 다른데, 25만달러 감정가의 주택을 갖고 있는 65세 시니어의 경우, 일반적으로 매달 800달러 정도를 받을 수 있다.

역모기지를 얻은 후 주택 가격이 내려가더라도 영향은 없다. 혹시 차후에 주택 가격이 오른다면, 그 부분만큼 에쿼티를 활용해 모기지를 추가로 얻을 수 있다.

또한 역모기지로 매달 받는 페이먼트는 수입으로 간주되지 않아, 소득세 보고 대상도 아니다. 소셜 시큐리티 연금이나 메디케어 등을 수혜받더라도, 역모기지가 가능하다.

그러나 메디케이드 소유자에게는 다르다. 왜냐하면 역모기지로 반는 자금이 일종의 수입으로 간주되기 때문이다. 이 때문에 역모기지를 얻을 때는 사전에 융자기관, 복지센터 전문가들과 의논하는 것이 좋다.

이 프로그램이 연방 정부가 보증하긴 하지만, 어디까지나 민간 역모기지 업자가 발행하는 모기지 상품의 일종일 뿐이다.

역모기지는 2013년 이후 매우 까다로운 융자 규정을 따라야 하고 대출을 받는 소비자들을 보호하기 위한 엄격한 규정을 갖추고 있다. 주택 소유주들이 사기 위험에 노출되지 않도록 하기 위한 조치다. 예를 들어 대출 회사는 역모기지를 결정하기 전에 주택 소유주의 재정 평가를 매우 철저히 해야 한다. 또 대출 회사는 역모기지를 승인한 후 3일 간 소비자들이 계약을 해지 할 수 있는 3일간의 유예 기간을 제공해야 한다.

한편, 연방소비자금융보호청의 최근 발표 통계에 따르면, 현재 역모기지 상품을 가지고 있는 주택 소유주는 100만명에 근접한다. 이는 10년전에 비해서 20% 이상 증가한 것으로 베이비 부머의 은퇴가 가속화되면서 이 상품의 판매는 더욱 늘어날 것으로 예상된다.

 

 

 

 

역모기지는 시니어들의 은퇴 자금 마련에 유용하다.