신규 상가 리스 계약서에 셧다운 대비한 '팬데믹' 조항 추가

코로나 바이러스로 인한 비즈니스 매출 급감으로 임대료 납부에 부담을 느끼는 세입자들과 이런 세입자들을 어떻게든지 놓지지 않으려는 상가 건물주들이 공생을 위한 새로운 해결책을 찾고 있다고 월스트리트 저널이 최근 보도했다.

바로 신규 상가 리스 계약서에 이전에 보지 못했던 ‘팬데믹’ 관련 조항을 신설하며 서로 ‘윈윈’을 추구하고 있는 것이다.

새로 개설된 팬데믹 조항은 코로나 팬데믹으로 인해 비즈니스가 혹시라도 다시 지난 3월처럼 셧다운이 다시 실시될 경우 기존 임대료를 일부 인하해 준다는 내용이 주다. 이렇게 하면 세입자는 다시 셧다운이 와도 계속해서 빠지는 임대료를 절약할 수 있으며, 건물주로서는 세입자가 혹여나 나가 수입이 줄어드는 것을 방지할 수 있다. 또한 세입자들의 부담이 줄어들면 건물주들은 연체자들이 돈을 안 지불하고 잠적하는 것도 잠재적으로 방지할 수 있는 이점이 있다.

워싱턴 D.C. 지역에 약 45개 상가 건물을 운영하고 있는 한 건물 관리 업체도 최근 신규 리스 계약서에 팬데믹 조항을 삽입했다. 이 업체의 팬데믹 조항에 따르면 관할 지역 정부가 코로나 바이러스 확산으로 경제 활동이 셧 다운할 경우 상가 임대료가 기존의 약 50%까지 인하된다. 다만 세입자는 셧 다운 기간 동안 인하 혜택을 받은 임대료를 비즈니스가 재 오픈한 날로부터 6개월 동안 분할해서 상환해야 한다.

건물주 입장에서는 세입자의 사정을 봐주면서도 수익을 볼 수 있으며, 세입자 입장에서도 혹시라도 셧다운이 다시 와도 급한 불을 우선 끌 수 있어서 이익이다. 

한편 다른 건물주들은 셧 다운으로 세입자의 매출이 감소할 경우 감소한 매출 규모에 비례해 임대료를 인하 조정하는 형식을 취하고 있다. 매출이 감소해도 그에 맞게 비즈니스를 안정적으로 운영할 수 있는 것이다.

애완동물 용품 업체 펫 서플라이 플러스의 조시 골드스타인 점포 개발 디렉터는 “정부에 의한 강제 셧 다운 재실시를 대비해 리스 계약서에 ‘불가항력’(Force Majeure) 조항 삽입을 요구하고 있다”라고 설명했다. 불가항력 조항은 천재지변 또는 셧 다운과 같은 예측 불가능한 일로 비즈니스를 운영할 수 없을 때 세입자가 리스 계약을 조기에 파기하거나 임대료 인하를 받도록 허용하는 조항이다.

팬데믹 조항과 불가항력 조항이 건물주가 융자 또는 재융자 신청에 부정적인 영향을 미칠 수 있기 때문에 일부 건물주는 다른 인센티브 방식으로 신규 세입자 유치에 나서고 있다. 신규 세입자와 리스 계약을 체결하거나 기존 세입자와 재 계약 시 상가 인테리어 공사비 또는 리모델링 비용을 기존보다 높게 제공하는 인센티브 방식이 활용되고 있다.

한편 상업용 부동산의 운영 이익은 임대료 인하 추세로 이미 가파른 하락세로 접어들었다. 무디스 애널리틱스에 따르면 올해 사무실 평균 임대료는 전국적으로 약 10.5%나 하락할 전망이다. 상가 건물 임대료는 올해 약 2.7%, 내년에도 약 1.2%의 하락세를 기록할 전망인데 경기 대침체 기간보다 빠른 하락 속도다.

한 업주가 셧다운 한 본인의 비즈니스를 보고 있다. <자료사진>