렌트비 올라 생계 위협한다

 

지난 5일 하버드 대학교의 공동 주택 연구실에서 나온 자료를 근거로 아파트 단지 렌트 값이 비싸지고 있다고 마켓와치가 보도했다.
하버드 대학교의 연구 자료는 2018년에 미국에서 집세를 내는 사람 중 소득의 반절을 집세로 내는 인구가 1090만 명이라고 추정했다. 이는 전체 집세 내는 사람 4명 중 한 명의 꼴이다. 또한 2001년에 비해 2018년에 600만 명이 집세를 내는 것에 부담을 느낀다고 했다. 문제는 2020년 들어서도 이런 렌트 값이 생계를 위협하는 추세는 증가하고 있다는 것이다.
이전에는 일부의 저소득층만 타격을 주던 렌트 값이 저소득층을 휘감고 중산층에도 영향을 끼치기 시작했다. 2018년에 소득이 1만 5000 달러 이하인 저소득층 중 절반을 넘은 72%가 집세에 부담을 느끼고 있으며, 소득 1만 5000달러에서 3만 달러를 버는 사람 중 절반에 가까운 43%가 오른 집세에 힘겨워하고 있다. 소득이 올라도 이런 트렌드는 계속된다. 전체적으로 렌트비가 올랐다는 증거다.
연구진은 “경제가 나아지면서 소득이 증가했지만, 증가한 소득이 천정부지로 오르는 렌트비를 따라잡지는 못했다”라며 사회 전반적으로 렌트비가 높아져 일반 주민들의 부담이 커졌다고 말했다. 렌트비가 올라가는 하나의 이유로 연구진은 집을 자주 옮길 수 있는 고소득층이 모든 것이 완비된 럭셔리 렌탈 집을 원하고 있다고 했다. 건축업자들은 고소득층의 요구에 맞춰 집을 새로 짓고, 헌 집들을 구매해 리모델링하여 렌트비가 높은 집들을 시장에 공급하는 것이다. 연구진은 2012년에 시장에 있는 렌트집 중 33%가 저렴한 렌트 값을 요구했지만, 이는 2017년에 25%로 뚝 떨어졌다고 말했다.

 

 

메이시스, 향후 3년간 125개 매장 폐점한다

 

메이시스는 지난 4일 향후 3년간 전체 매장 수의 5분의 1에 달하는 약 125개의 매장을 폐점할 예정이며 이로 인해 향후 약 2000개의 인원 감축이 있을 것이라고 공식 발표했다. 미국 전역과 푸에트리코 등에서 870여 개 매장을 운영하고 있는 메이시스는 매출이 저조한 매장을 우선적으로 정리할 예정이다. 
현재 30개의 매장들은 이미 폐점이 진행 중이다. 지난 50년간 굳건히 자리를 지켰던 애틀랜타 사우스 디캡 캔들러 로드 선상에 위치한 메이시스도 지난 1월 폐점을 선언하고 재고 정리에 돌입한 바 있다. 메이시스는 작년 4분기 동안 83억의 매출 수익을 냈다. 이는 작년 동기 대비 0.6% 감소한 것이며 3분기 대비 3.5% 줄어든 수치다. 
회장 겸 CEO인 제프 제넷은 성명을 통해 "우리는 시대의 흐름에 따라 사업의 불필요한 부분을 과감히 버리고 새로운 수익 흐름을 모색할 것"이라고 말했다. 그 일환으로 온라인에서 제품을 구매하고 물품을 픽업하는 스트립 센터 매장 운영 등을 고려 중인 것으로 알려졌다. 
한때 고급 백화점으로 국내에서 큰 인기를 얻어온 메이시스는 온라인 쇼핑이 급성장하면서 큰 타격을 입어왔다. 2015년부터 현재까지 이미 100여 개의 문을 닫은 상황이다. 메이시스는 폐점, 인원 감축 등을 통해 부진을 딛고 새롭게 도약하겠다는 의지를 보였다. 제프 제넷 회장은 “이번 구조조정 등의 조치로 연간 15억 달러의 비용 절감을 할 수 있을 것”이라며 기대감을 드러냈다. 

 

모기지 저금리, ”이대로만 유지됐으면"

 

“주택 모기지 저금리 현상, 이대로만 유지됐으면 좋겠다.” 이는 생애 최초 주택 구매자들의 바람이다.전미부동산중개인협회(NAR)는 생애 최초 주택구매자들이 주택 문제 해결을 위해 가장 바라는 것은 낮은 모기지이율의 유지였다고 최근 밝혔다.
NAR는 온라인 부동산기업 레드핀(Redfin)이 600여명의 주택 구입자를 대상으로 실시한 설문조사 결과를 인용해 이같이 보도했다. 또한 조사 결과 생애최초 주택구매자들은 낮은 모기지이율 외에도 주택 세금 공제 확대, 대출 기준 완화 등을 원했다.
세금 공제는 응답자의 49%가 선호했으며 특히 연간 소득 10만-20만 달러인 구매자 중 55%가 희망해 여타 소득자 대비 가장 높았다.
생애 최초 구매자들이 가장 원하는 주택 모기지 금리는 현재도 역사적 최저 수준을 유지하고 있다. 그럼에도 조사 대상 응답자의 66%는 모기지금리가 훨씬 더 낮게 유지되기를 원했다. 소득별로는 연간 10만 달러 이하 소득자들이 전체 응답자 중 69%를 차지했다. 이어 '10만~20만 달러 소득자'가 뒤를 이었다.
연방 모기지 업체 ‘프레디 맥’ 등에 따르면, 최근 30년 고정 전국 평균 모기지 이자율은 3.51%로 전주에 비해 0.09%포인트 하락했다. 지난해 30년 고정 모기지 이자율은 평균 3.93%를 유지하다가 10월 중순부터 떨어지기 꾸준히 하락세를 유지해 오고 있는 상황이다.
‘모기지 은행협회’(MBA)에 따르면 모기지 주택담보대출 신청 건수는 전주에 비해 30.2%나 급증한 것으로 나타났다. 이는 11년 전인 2009년 10월 이래로 최고치에 해당된다. 대출 신청 건수와 더불어 재융자 건수도 상승일로다. 재융자 건수는 43%가 상승했는데, 이는 2015년 1월 47%의 재융자 건수 증가율을 보인 이후 5년만에 최고치다.

 

 

저렴한 주택 공급 현황 알 수 있다

 

지난달 조지아 트렌드 매거진에서 2021년 시장 재선에 출마하는 의사를 밝힌 케이샤 랜스 보텀스 애틀랜타 시장이 약속한 저렴한 주택 마련 계획의 추진 현황을 확인할 수 있는 웹사이트가 나왔다.
지난 3일 애틀랜타시가 발표한 저렴한 주택 마련 계획의 추진 현황 웹사이트는 보텀스 시장이 약속한 2026년까지 2만 가구의 저렴한 주택 마련하기와 이를 실현하기 위해 5억 달러에서 10억 달러까지 시에서 지원하기의 진행 현황이 나타나 있다.
새롭게 만들어진 웹사이트는 애틀랜타시, 애틀랜타 투자자, 애틀랜타 벨트라인 등 여러 단체에서 취합된 자료로 만들어질 것이며, 현재 나와 있는 자료는 2018년 1월에서 2019년 12월을 기준으로 만든 자료로 분기마다 업데이트할 예정이라고 애틀랜타시가 발표했다.
현재 웹사이트에 나온 정보를 보면 보텀스 시장과 애틀랜타시가 목적을 달성하기는 요원해 보이지만, 작년 여름에 보텀스 시장이 저렴한 주택을 마련하겠다고 공표한 후 이에 관한 여러 공사가 애틀랜타 곳곳에서 실행되고 있다. 2019년 6월 착공을 시작한 크리크사이드 아담스빌 플레이스는 2760만 달러의 계획으로 147개의 가구가 평균 지역 소득의 30%, 60%, 80%의 가격으로 저렴하게 제공될 예정이다. 2019년 8월에 발표된 31 에이커의 브라운스 밀 마을을 1550만 달러를 투자해 재개발하는 것도 저렴한 주택 공급 계획의 일환이다. 마지막으로 이런 계획의 완성품 중 하나인 2019년 11월에 오픈한 아데어 코트 아파트 단지는 공공기업, 민간기업, 비영리 단체가 힘을 합쳐 저렴한 주택을 마련한 대표적인 사례다.

 

 

20년전 한인타운 새롭게 태어난다

 

20년전 애틀랜타 한인타운 중심지였던 뷰포드 하이웨이가 다민족들의 ‘멜팅 팟(Melting Pot)’에서 부촌 브룩헤이븐시의 관문 지역(Gateway to Brookhaven)’으로 다시 태어난다고 7일 애틀랜타비즈니스크로니클지(ABC)가 보도했다.
스테이트 로드(State Road) 13으로 알려지기도 한 뷰포드 하이웨이는 8마일에 걸쳐있으며 푸드마켓들, 레스토랑들과 작은 상점들을 포함해 약 1000개의 다인종 커머셜 비즈니스와 리테일 사업장들이 운영되고 있다. 뷰포드 하이웨이는 특히 50% 가까이 히스패닉이며 약 1/3은  아시아계로 이뤄질 만큼 인종 구성이 다양하다는 특성 덕분에 식도락가들이 전세계 각국의 맛집 탐방을 하기 위해 모여들고 있다. 
브룩헤이븐 시당국도 재개발을 추진하면서도 뷰포드 하이웨이의 이러한 역동적인 문화적 특성은 계속 유지하기를 원하고 있다. 브룩헤이븐시 경제개발국의 셜린 브라우넬 경제개발국장은 “오랫 동안 운영되어온 동네 가게들이 뷰포드 하이웨이에서 사라지기를 원하지 않는다. 우리는 이 지역이 계속 문화 허브 명소로 남기를 바라고 있다”고 시당국의 공식 입장을 밝혔다. 그러나 시당국은 특색 있는 다인종 커뮤니티로서의 타이틀은 계속 유지하되 낙후한 인프라를 개선해 지역 경제 개발을 도모하고 있다. 뷰포드 하이웨이는 특히 지난 1960년에서 1980년 사이에 지어진 낙후한 아파트 단지들이 다수 포진하고 있다. 이 낡은 아파트의 수천개의 유닛들에는 수입이 적은 이민자들이 많이 거주하고 있다. 
뷰포드 하이웨이의 낡은 아파트들로 인해 브룩헤이븐시 전체적으로도 주택 소유주보다 렌트 임차인들이 더 많다. 브룩헤이븐시 커뮤니티 개발국의 패트릭 러핀 디렉터는 “낡은 아파트 단지들의 재개발 프로젝트과 저렴한 주거용 단지 개발을 위해 복합 개발을 독려하는 새 조닝 코드들을 채택했다”고 말했다.

 

 

미드타운, "맨하탄" 스타일로 변신중

 

전국 많은 기업들이 사세확장 후보지로 따뜻한 선벨트 지역을 고려하고 있는 가운데 특히 애틀랜타의 미드타운은 그 중에서도 가장 각광받는 장소로 떠오르고 있다고 애틀랜타비즈니스크로니클지(ABC)가 보도했다.
남부 일대에서 가장 큰 오피스 랜드로드 중 하나인 커즌스 프라퍼티스(Cousins Properties Inc.)의 콜린 코놀리 회장은 “선벨트에서 가장 빠르게 도시화가 진행되는 두 곳은 오스틴 다운타운과 함께 애틀랜타 미드타운이다”라고 말했다. 애틀랜타 미드타운과 오스틴 다운타운을 기업주들이 선호하는 이유는 무엇일까? 저렴한 세금과 상대적으로 관대한 행정 규제들 등 실리적인 이유 때문이다. 그 외에도 또다른 이유가 있다. 바로 이 두 지역에서는 직원들이 맨해튼이나 샌프란시스코에서와 유사한 삶의 스타일을 영위할 수 있기 때문이다. 고용주 입장에서는 비즈니스를 하기에 더 저렴하고 자사 직원들도 이전과 유사한 고품격 삶을 유지할 수 있다면 사옥을 하루라도 빨리 이전하는 것이 현명한 결정임에 자명하다.
지난 4일 메이시스는 샌프란시스코의 테크놀로지 오피스를 폐쇄하고 애틀랜타를 전국 제1의 테크 허브로 삼는다고 발표했다. 미드타운의 애틀랜틱 스테이션에서 메이시스에서 고연봉 임금을 받는 새 직원들이 근무하게 될 것으로 예상된다. 또한 커즌스 프라퍼티스는 미드타운의 테크놀로지 스퀘어 지구에 전국 대표 철도기업인 노퍽 서든 Corp.의 새 본사 건물을 짓고 있는 중이다.

 

마지막 서민주택 보루도 "큰손"들이 넘본다

 

대형 투자 기업들이 이동용 조립주택, 모빌홈들이 모여 단지를 이루는 ‘트레일러 파크’를 인수하는 일이 전국적으로 증가하고 있다고 최근 파이낸셜 타임스(FT)가 보도했다.
요즘은 보통 조립주택이라 불리는 이런 모빌홈은 이동성(Mobility)보다는 저렴성(Affordability)에 초점이 맞춰져 주택 시장에서 ‘핫’한 아이템으로 떠오르고 있다. 안정적인 삶의 기반, 일반적인 시민들에게는 어느 정도의 성공적인 삶의 상징으로 여겨졌던 ‘내 집 마련’의 꿈은 점차 많은 미국인들에게 성취하기 어려운 목표가 되고 있다. 최근 코넬 대학교의 연구 리포트에 따르면 지난 2017년 여름 기준, 주택 가격은 코어 인플레이션의 81% 비중을 차지했으며 전체 물가상승에도 대다수의 비중을 차지했다. 이에 따라 지금 미국은 저렴한 주택 공급 위기를 겪고 있다. 지난 해 실시된 한 설문조사에 의하면 미국 3/4 지역에서 평균 임금 근로자들에게 중간 거래가의 주택들은 구입할 수 있는 ‘그림의 떡’일 뿐이다. 특히 이 슬픈 현실은 많은 학자금 부채를 안고 있는 젊은 사람들과 한정된 연금 등 뻔한 고정 수입으로 간신히 생활을 영위하는 고령자들 및 임차인들에게 해당된다. 
지난해 하버드 대학교의 리포트에 따르면 미국 렌트 생활자들의 47%가 주거비용에 전체 수입의 30% 이상을 지출하고 있으며 특히 저소득층 임차인들의 경우에는 그 비중이 83%까지 치솟는 것으로 나타났다. 또한 지난 2011년에서 2017년까지 한 달에 800달러 이하의 저렴한 렌트 주거용 부동산은 약 400유닛이나 사라졌다. 
결과적으로 조립주택이 미국에서 가장 현실적인 대안 서민 주택으로 떠오르고 있다. 조립주택에 거주하는 주민들은 대부분 1년에 5만달러 이하를 버는 저소득층으로 다운사이징을 원하는 은퇴 교사, 사회 복지사들부터 젊은 연령층의 이민자들까지 다양한 연령과 계층의 사람들이다. 조립주택의 인기가 올라가면서 항상 블루오션을 물색하고 있는 자본력을 갖춘 투자기업들이 트레일러 파크에 눈독을 들이기 시작했다. 

 

 

장기 주택 보유자 시세차익 상당

 

주택가격 상승률이 6개월 연속 확대되고 2018년 5월 이후 ‘최고치’를 기록한 가운데, 장기 주택 보유자들의 시세차익이 상당하다는 조사결과가 나왔다.전국적으로 주택시장의 호조세가 이어지고 있다. 온라인 부동산업체 레드핀에 따르면 지난달 주택 중간가격이 전년동월대비 6.9% 상승한 것으로 나타났다. 이는 전통적인 비수기인 겨울철에도 전달 대비 가격 상승세가 이어진 것이다.
이 가운데 전국에서 단독주택을 10년간 보유한 소유주들은 약 39% 차익을 거뒀다고 전미부동산중개인협회(National Association of Realters)가 최근 밝혔다.NAR측에 따르면, 단독 주택의 평균 가격 상승폭은 10년 보유 시 39%를 보였으며 전체 평균차익은 3만8000달러에서 4만9500달러사이로 나타났다. 7년 보유 시 약 29%의 가격 상승폭을 나타냈다.
NAR는 지난 1989년 이후 현재까지의 기간 동안 단독주택을 7-10년 간 보유한 결과의 가격추이를 조사했다. 이 조사는 전국 177개 대도시 지역을 대상으로 보유 기간별 단독주택 중간규모 가격을 대상으로 진행됐다.이번 조사 대상 지역 중 13%는 손해를 본 반면 그 외 대부분은 적지 않은 차익을 거둔 것으로 조사됐다. 지역적으로는 서부지역 가격상승폭이 다른 지역보다 높았다. 서부 지역에서 7년을 보유한 경우 집값이 34% 올랐으며 10년 보유자는 43%나 올랐다. 평균가격으로는 5만7300달러에서 7만700달러의 수익을 실현했다.
서브프라임 모기지 사태 등 격변 속에서도 주택 보유기간이 어느정도 지나면 차익이 발생했다는 것이다. 서브모기지 기간이 포함된 2005-2012년은 집값 폭락으로 주택손실이 컸다. 대부분 주택들이 가치 손실을 맛보았으며 대략 6조 달러 자산이 소실되기도 했다. 가격 하락에 따른 주택 경매는 1000만 건이나 됐다. 2006년 중간규모 기존주택 가격은 22만1900달러에서 2011년 16만6200달러로 25%나 낮아졌다.
그렇지만 2011년 이후 반등해 2019년 27만4500달러로 2011년 대비 65% 증가했으며, 2006년 절정 당시 대비 24% 증가를 시현했다.
특히 캘리포니아, 플로리다, 네바다, 뉴욕과 같은 대도시 및 선호 주에서도 큰 불황기를 맞아 가격은 급격한 등락을 거듭했다. 그러나 결국 이 주들은 7년에서 10년 동안 평균적으로 집값 상승을 경험했다.

 

 

메이시스 한 매장.

 

 

뷰포드 하이웨이.