감정, 해당 주택의 시장 가치 산정...융자과정에서 필수

 

 

‘주택감정’(Home Appraisal)은 주택감정은 오픈된 정보를 바탕으로 해당 주택의 가치를 산정하는 것이다. 셀러와 바이어 모두에게 부동산 거래에서 매우 중요한 부분이나, 특히 주택감정 없이 그 어떤 금융기관도 모기지 융자를 발급하지 않기 때문에 주택을 구매하려는 바이어에게는 필수적이다.

감정사(Appraiser)는 대부분의 경우 융자기관이 선택한다. 감정사는 융자기관을 위해 일을 하지만, 수수료는 바이어가 낸다. 일반적으로 주택의 규모가 클수록 더 많은 수수료가 소요된다.

그러나, 융자기관의 리스트에 없는 감정인을 고르는 경우에는 몇가지 방법을 동원할 수 있다. 우선은 전화번호부를 찾는 것이고, 보다 검증된 감정사를 고용하고 싶다면 감정협회(Appraisal institute), 감정인 연합회(National Association of Independent Fee Appraisers) 등 전문기관에 의뢰할 수 있다. 또한 지역 부동산협회나 부동산전문인에게서도 정보를 얻을 수 있다.

금융기관은 최악의 경우를 산정하기도 하는 데, 즉 융자에 대한 담보물로서 주택을 과연 얼마에 팔 수 있는지 알고 싶어한다.

일부 매매자들은 주택감정과 홈 인스펙션을 혼동하기도 한다. 우선은 감정사보다는 인스펙터가 먼저 주택을 방문하는 데, 인스펙터는 집 안팎에 결함이 없는지 확인하는 역할이다. 감정은 대출 회사의 책임 하에 집이 지닌 가치를 결정하는 과정인 반면, 인스펙션은 집의 안전에 관한 부분에만 관심을 둔다. 인스펙션 내역을 정리한 인스펙터의 리포트로 셀러와 바이어가 수리, 교환 협상이 끝나면, 이제 주택매매 과정은 융자로 넘어간다.

우선적으로 융자기관은 감정사를 통해 현실에 맞게 주택의 가치를 산정하는 것이 목적이며, 감정서를 이용해 주택에 대해 얼마나 대출이 가능한지를 결정한다. 또한 주택 소유주들이 감정서를 신청하는 경우는 주택을 담보로 대출을 받을 에쿼티가 있는지 알아보거나, 재산세 과표에 대한 재심 요청을 위한 증거수집 혹은 PMI(Private Mortgage Insurance)가 더 이상 필요치 않다는 점을 주장하기 위해서 등이다.

주택감정사는 주택의 내외부 상태, 방의 갯수, 부엌과 침실 업그레이드 여부, 홈 시스템의 상태 및 설치연도, 위치, 인근 서브디비젼과 비교해서 다른 점 등을 관심 깊게 들여다본다.

일주일 이상 걸리는 감정작업은 주택가치 산정을 위해 해당 부동산과 함께 비교할만한 부동산들의 최근 거래가를 조사해 그 부동산의 시장가치(Market Value)를 추정한다.

한편, 셀러가 감정을 실시하는 경우는 주택을 매물로 내놓기 전에 감정가를 바탕으로 현실적인 가격을 책정하기 위함이다. 주택 가치를 높이기 위해 집을 깨끗하게 유지하는 것이 중요하다. 가능하다면 감정사가 참고할 만한 주택 수리 및 업그레이드 내역을 작성하는 것도 좋다.

주택감정은 감정사가 객관적인 자료를 가지고 주관적인 소견서를 쓰는 것이기 때문에 간혹 이해 불가한 소견서를 쓰는 감정사도 있다. 다만 많은 금융기관들은 단 한 건의 융자를 위해 여러 번의 주택 감정을 허용하지는 않는다.

하지만 융자를 얻는 게 목적이 아니면 두 번 이상 감정을 받아보는 것이 도움이 될 수도 있다. 첫 번째 감정에서 주택가치가 너무 낮게 나왔다고 판단될 경우 세컨드 오피니언을 구할 수 있다.

 

 

 

감정에 따라 해당 주택의 가치가 산정된다.