전문가들, 소폭의 악영향 예측...고급 주택은 수요 급감할 것

 

 

 

경기 침체에 대한 가능성이 꾸준히 제기되는 가운데, 설사 경기 침체가 발생하다할 지라도 주택 시장 전망이 나쁘지 않다는 전망이 나왔다.

미 중앙은행인 연방준비제도(Fed)가 지난 18일 시장 예상대로 기준 금리를 기존 2.00~2.25%에서 1.75~2.00%로, 0.25% 포인트 인하했다. 지난 7월 말 기준금리를 인하한 데 이어 약 두 달 만에 다시 금리 인하 카드를 꺼낸 것이다.

연준은 통화정책 성명에서 경기 확장을 유지하기 위해 적절하게 행동하겠다는 문구를 유지했지만, 시장 반응은 부정적이었다. 금리인하가 발표된 지난 18일 다우지수는 장중 200포인트 이상 주저앉기도 했다.

사실 전 세계가 경기 침체에 대한 우려가 확산되고 있다. 투자은행 JP모건체이스측은 최근 경제성장률이 하락할 리스크가 여전한 상황에서 통화정책뿐만 아니라 재정정책까지 모든 정책 수단이 공세적으로 활용될 것이라는 쪽으로 기울고 있다고 분석했다.

이미 경기 침체에 대비하기 위해 독일은 이미 마이너스 국채 금리라는 초강수를 뒀으며, 영국이 유럽 연합 탈퇴 시기로 선언한 올해 가을 영국발 위기로 인한 글로벌 경기 침체 위기가 도사리고 있다. 중국과 무역 전쟁 중인 미국도 협상 결과에 따라 자칫 경제 위기에 빠질 것이란 우려가 높다. 각종 미국의 통계 수치는 경기 성장이 둔화되고 제조업 또한 고용이 줄어들 것이라는 것을 암시하고 있다.

경기 침체 가능성에도 주택 시장의 피해는 과거의 서브프라임 사태만큼 크지 않을 것이란 전망이다. 온라인 부동산 정보 업체 리얼터닷컴측에 따르면 경기 침체가 발생하더라도 주택 가격 폭락 가능성은 매우 낮다.

현재까지의 부동산 시장은 신규 주택 공급이 지속적으로 원활히 이뤄지지 않아 주택 수급 불균형이 여전한 상황이다. 경기 침체가 발생한 다면, 주택 가격 하락에 대한 우려로 집을 내놓으려는 셀러가 감소하게 될 것이다. 그렇다면 주택 재고 수준은 더욱 낮아질 수밖에 없다.

경기 침체로 시민들이 지갑을 닫게 되고 당연히 주택 구입 시기로 뒤로 미루게 된다. 리얼터닷컴측은 경기 침체 상황이 되면 주택 가격 정체 현상이 나타나겠지만 하락 가능성은 낮고 주택 거래는 소폭 감소할 것이라고 예측했다.

다른 전문가는 주택 가격이 급등한 지역에서의 하락폭이 클 것이라고 전망했으며 전반적인 하락폭은 10~20%에 그칠 것으로 내다봤다.

과거 서브프라임 사태시 수많은 포클로져(Foreclosure) 주택들이 양산됐다. 향후 경기 침체가 오면 어떻게 될 것인가?

전문가들은 과거와는 달리 부동산 시장의 기초가 든든하기 때문에 대규모 포클로져 사태는 없을 것이라고 보고 있다. 서브 프라임 사태이후 강화된 것이 바로 대출 자격 강화다. 융자기관들은 까다로운 대출 심사기준을 정했으며, 이로 인해 모기지 연체 위험도 매우 낮아졌다.

수년간의 주택 가격 상승으로 인한 ‘에퀴티’(주택 순자산)가 높아진 점도 강점 중 하나다. 설사 주택 소유주가 모기지 페이먼트를 감당할 수 없는 상황에 처했을 지라도, 과거처럼 숏 세일, 포클러져 등의 방식으로 주택을 급매해야 할 필요성이 낮아졌다.

또한 모기지를 받지 않고 현금으로 주택을 구입한 비율이 높아진 점도 경기 침체가 발생하더라도 안심할 수 있는 이유다.

렌트비 역시 경기 침체가 발생하더라도 큰 폭으로 하락할 가능성은 낮다. 현재 연간 렌트비 상승률은 약 3%다. 경기 침체가 발생하면, 한동안 1.5%~2%대로 상승률이 낮아지는데 그칠 전망이다.

다만, 고급 아파트 렌트 시장의 경우, 경기 침체가 발생하면 수요가 급감하게 될 전망이다.

한편, 지난 19일 연방 상무부는 8월 신규주택 착공 실적이 전월 대비 12.3% 증가한 136만4000채를 기록했다고 발표했다. 이 수치는 2007년 6월 이후 최대치다.

 

 

경기 침체기가 오더라도 부동산 시장의 폭락은 없을 것으로 보인다.