모기지 이자율 연이은 하락세...주택 오너들 관심 고조

수수료 꼼꼼히 검토해야...은퇴 앞두고는 고려치 말아야

 

 

모기지 이자율이 근 3년 이래 가장 낮은 수치를 기록하면서 오너들의 재융자에 대한 관심도 고조되고 있다.

국책 모기지 기관 프레디맥(Freddie Mac)은 지난 주 30년 만기 고정 모기지 평균 금리를 3.55%로 발표했다. 이는 전년 동기 4.51%와 비교하면 0.96% 하락한 수치이며, 지난 2016년 11월 이후 가장 낮은 수치다. 15년 만기 모기지 역시 지난주 3.07%에 비해 0.04% 포인트 하락한 3.03%를 기록했다.

모기지 금리가 하락하면서 오너들은 재융자에 관심을 보이고 있다. 

자신이 받은 이자율과 현재의 이자율 차이가 확연하다면 고려해 볼 만하다. 또한 차이가 적더라도 월페이먼트에 포함된 모기지 보험(PMI: Private Mortgage Insurance)을 줄이는 것이 가능하다면 재융자를 고려해봐도 좋다는 것이 전문가들의 관점이다.

수년 전 FHA 융자를 통해 주택을 구입한 오너들은 모기지가 끝날 때까지 부담이 큰 PMI를 의무적으로 납부하고 있다. 만약에 일반 컨벤션 융자로 갈아타는 방식으로 재융자를 받으면 월 페이먼트를 낮출 수도 있다.

FHA 융자 뿐만 아니라 일반 융자의 경우도 다운페이가 집값의 20% 미만일 때는 PMI를 지불해야 한다. 같은 원리로 클로징시 총액의 20%를 디파짓하지 않아 현재 PMI를 지불하고 있다면 역시 재융자를 고려해 볼 만 하다.

수년 전과 비교해 주택 가격이 대체로 상승했고, 수년간 원금을 갚아서 감정을 통해 현재 남아있는 융자액이 주택 가치의 80% 이하로 떨어졌다면 심사를 거쳐 PMI를 면제받을 수 있다. PMI면제는 곧 월페이먼트의 하락을 의미한다.

혹은, 오너의 재정상황이 나아져서 상환 기간을 15년으로 줄일 수 있다면, 30년 모기지에서 갈아타는 것도 좋다. 15년 모기지는 항상 30년보다 이자율이 낮기 때문이다. 

한편, 재융자에는 반드시 비용 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

주변에서 재융자를 해서 혜택을 봤다고 ‘나도 한 번’ 하는 심정으로 시도했다가 결과적으로 오히려 손해를 보는 경우도 있다.

오너가 재융자를 실시하는 가장 큰 이유는 당연히 월 모기지 페이먼트를 낮추기 위함이다.

페이먼트 금액을 낮추려면 현재 적용되는 이자율 보다 낮은 이자율을 적용받을 때만 가능하다. 그런데, 이렇게 해서 계산상 월 페이먼트 금액을 낮췄다고 성공한 것이 아니다.

재융자에는 수수료 비용이 있다. 또한 융자 만기가 다시 장기로 전환된다면 오히려 높은 비용이 발생할 수 있다.

따라서, 재융자 실시 전 금융기관별 수수료 비용을 반드시 확인하고 비교해서 결정해야 한다.

그런데 일부 금융기관은 재융자 수수료가 없다고 선전한다. 현금이 부족한 오너들에게는 정말 마음에 드는 소리일 것이다.

그러나 실제로 수수료가 들어가지 않는 재융자는 없다고 생각하는 것이 맞다. 단지 수수료를 당장 내지 않는 것 뿐이다. 그 대신 이자율이 높아지거나 융자에 수수료가 포함된다. 결론적으로는 수수료를 내는 것과 마찬가지라는 것이다.

이렇게 되면, 페이먼트 부담을 낮추려는 의도와 맞지 않을 수 있다.

또한, 은퇴를 앞두고 있는 오너라면, 재가급적이면 남은 모기지를 상환하는 것으로 최우선으로 삼는 것이 좋다. 모기지 만기를 연장하면 은퇴 후에도 매달 페이먼트를 내야 하는 악수를 두는 것이다.

 

 

 

재융자는 감정료, 수수료 등을 고려해 실질 비용을 확인해야 한다.