수입 대비 지출 비율...기준에 못 미친다면 부채를 조정해야

 

 

주택가격은 계속 오르는 데, 렌트비는 더 가파른 속도로 오른 다면 내 집을 사고 싶은 마음이 들 것이다.

주택 구매시 많은 이들이 융자 은행들의 도움을 받게 되는 데, 이 때 은행들은 많은 기준을 가지고 융자 여부를 심사하게 된다.

융자 신청자의 신용점수는 물론이고, 부채, 소득, 주택의 가치 등등을 고려한다. 이 가운데, 융자 은행이 가장 중요하게 생각하는 것은 DTI(총부채 상환비율, Debt to Income ratio)이다. DTI만 기준에 맞출 수 있다면 어느 정도는 융자가 가능하다고 볼 수 있을 정도다.

특히, 첫 주택 구입자의 경우 얼마짜리 주택을 구입할 수 있는지 모를 때가 많다. 구입 가능한 가격대를 모르고 주택 구입에 나서면 원하는 주택을 보고도 모기지 대출을 받지 못해 주택 구입에 실패하기 쉽다. 구입 가능 가격대를 파악하는데 가장 많이 사용되는 대출 자격 또한 DTI이다.

DTI는 한마디로 쉽게 정의하면 수입과 지출의 비율이다.

크게 프런트엔드 비율(Front-end ratio)와 백엔드 비율(Back-end ratio)로 구성된다. 월 총소득 중 모기지 페이먼트 등 주택관련 비용이 차지하는 비중을 보여주는 게 프런트엔드 비율이다. 원금과 이자, 재산세, 주택보험료 등을 포함한 월 주택관련 비용이 월 총수입의 일정 한도를 넘지 않아야 대출 승인 가능성이 높다.

여기서의 소득 기준은 세금을 납부한 이후의 소득이 아니라 세금을 납부하기 전의 총소득을 기준으로 계산하게 된다. 모기지 페이먼트는 30년 고정 기준으로 이자율이 4.5%라면 10만 달러당 월 페이먼트가 500달러 정도라고 대략적으로 계산된다. 즉, 융자 신청자가 월 페이먼트로 2000달러를 감당할 수 있다면 40만 달러 정도의 융자가 가능한 셈이다.

향후 예상되는 월 모기지 페이먼트 비율까지 포함시킨 DTI는 백 엔드 비율이라고 한다. 백엔드 비율은 총소득에 부채가 차지하는 비율을 말한다.

만약 부채 비율이 너무 높다고 판단되면 미리미리 부채를 조금씩 갚아 비율을 낮추기 시작해야 한다.

대출 은행이 일반적으로 제시한 백 엔드 비율은 대략 36%-45%대이다. 현재 소득과 주거비, 부채 비용 등을 통해 DTI가 계산되면 비율을 이용해 구입 가능한 주택의 가격대를 계산해 낼 수 있다. 부채는 모기지, 자동차, 학생 융자, 자녀양육비, 신용카드 부채 등이 포함된다.

얼마짜리 주택을 구입할 수 있는지는 일찌감치 확인해야 한다. 구입 가능 가격대를 확인한 뒤에는 얼마짜리 주택을 구입할 지를 결정하는 것도 중요하다. 왜냐하면, 대출 은행이 제시하는 대출 한도대로 대출 받아 주택을 구입했다가는 ‘하우스 푸어’(House Poor, 주택을 구매한 후 재정적인 압박으로 다른 소비를 못하는 케이스)로 전락하기 쉽기 때문이다.

신용위험 매니저의 판단이 융자 통과 여부를 결정짓는데 매우 중요한 역할을 하는 데, 은행들이 제일 중요하게 보는 것이 DTI는 맞지만 보유 자산이나 적금 등 기타 DTI를 보완할 수 있는 자료를 잘 준비하면 극복할 수도 있다.

또한 주택 모기지 대출을 받을 때 중요한 요소 중 하나가 신용 점수다. 일반적으로 신용 점수가 일정 수준 이상이어야 대출 자격이 주어질 뿐만 아니라 점수가 높을 수록 낮은 이자율을 받을 수 있기 때문이다.

내집을 마련하려면 적어도 1년 전부터 준비하는 것이 좋다. 먼저는 크레딧 리포트를 발급받아 오류가 있는지 점검한다. ‘연방거래위원회’(FTC)에 따르면 미국인 4명중 1명꼴로 크레딧 리포트에서 오류가 발견된다고 한다. 이 오류로 인해 각종 대출 신청시 높은 이자율이 적용되는 손해를 입고 있다.

정부 공인 웹사이트 ‘애뉴얼 크레딧 리포트 닷컴’(www.annualcreditreport.com)에서 1년에 한차례씩 에퀴팩스, 엑스페리안, 트랜스유니온 등 3대 신용평가기관 중 한곳이 발급하는 크레딧 리포트를 무료로 발급받을 수 있다.

 

 

 

내 집 마련에는 계획이 필요하다.