주택 구매절차 및 유의사항...에이전트 공조가 필요

4월을 맞아 본격적인 주택구입시즌이 시작됐다. 바이어 입장에서 어떤 순서로 주택 구매가 진행되는 지 정리해보고 매 순서마다 유의사항을 집어본다. 

△ 내가 원하는 주택의 리스팅을 작성한다.
부동산 에이전트들이 입을 모아 이야기하는 것은 먼저 바이어가 자신이 원하는 주택의 조건들을 선정해야 한다는 것이다. 이때 필수적인 것과 선택적인 것으로 정리하면 좋다. 예를 들어 학군, 지역, 최소 방의 개수, 최대 가격한도 등이 필수조건이 될 수 있고, 주택 건설 연도, 직장과의 거리 등이 선택사항이 될 수 있다.
△ 부동산 에이전트의 선정한다
에이전트 선정은 주택 매매의 성패를 좌우한다해도 과언이 아니다. 바이어는 관련된 모든 과정을 에이전트와 함께 진행해야 하기 때문이다. 더구나 생애최초 구매자의 경우에는 더욱 그러하다. 부동산 에이전트를 여러명 만나보고, 자신과 맞는 사람을 선택한다. 
에이전트가 셀러와 바이어 중간에서 일하는 경우도 있는데, 바이어 입장에서는 바이어 자신만을 위해 일해 줄 에이전트를 고용하는 것이 현명하다. 
일반적으로 에이전트는 바이어가 선택한 지역정보에 밝고, 경험이 어느 정도 있는 사람이 유리하다. 그러나 너무 바쁜 에이전트보다는 경력이 적더라도 내 일처럼 열심을 다하는 에이전트가 좋을 수도 있다. 
에이전트를 선정하면, 고용서류 서류에 서명하고 계약하는 경우도 있다. 
△ 융자 회사를 선택한다.
은행 또는 렌더들을 찾아 주택구매의사를 밝히면, 신용점수, 월수입 등을 기준으로 얼마의 이자율, 융자금액이 어느 선인지를 알 수 있다. 현금 구매가 아니라면 상담을 통해 이자율과 융자가능 금액을 파악하고 다운페이 금액을 산정해 본다.
바이어가 적정 금액의 융자를 받을 수 있다는 레터(Pre-Approved) 서류를 미리 받는 다.
△ 온라인 부동산에서 검색한다. 
바이어는 원하는 조건의 주택을 웹사이트에서 검색할 수 있다. 최신 주택 리스트들이 질로우, 레드핀 등의 온라인부동산 사이트에 올라와 있다. 
다만, 부동산전문가들은 일반인들이 접근 가능한 온라인 부동산웹사이트가 다소 부정확할 수 있다는 점에 주의를 당부했다. 
물론 바이어 에이전트도 매물을 검색할 수 있다. 포인트는 바이어와 에이전트가 ‘함께 찾으면 더욱 빠르다’는 것이다. 
△ 다운페이할 금액을 준비한다.
융자 가능 금액 외에는 바이어가 다운페이를 해야 한다. 20% 이하의 다운페이를 할 경우 페이먼트에 대한 모기지 보험(PM)에 들어야 하므로 가능하다면 20% 이상을 권장한다.  
△ 원하는 집을 선택한다.
온라인으로 검색한 주택에서 1차로 필터링을 한 후 부동산 에이전트와 함께 여러 곳의 집을 보러 다닌다. 문서와 사진상으로는 확인할 수 없는 부분을 방문해서 꼼꼼히 확인한다.  
자신의 원하는 조건들을 충족하는지 점검하는 것은 물론, 나중에 되팔 때도 아무 문제가 없이 쉽게 팔 수 있는 집인가를 확인해야 한다.
△오퍼를 넣는다.
원하는 집을 찾았으면 적당한 금액으로 오퍼를 넣는다. 현재는 셀러마켓이므로 가격 할인폭은 매우 적은 상황이다. 
오퍼를 넣을 때 주변 지역에서 팔린 비슷한 조건의 집들을 비교해 보아서 적절한 가격으로 제안하는 것이 좋다. 그러나 현재와 같은 상황에서 멀티 오퍼가 걸린 경우에는 다시 생각해 봐야 한다.
오퍼를 넣을 때 빠뜨리지 말고 넣어야 하는 것은 조건부 조항(Contingency)을 삽입하여 안전한 계약을 하도록 한다. 오퍼를 넣을 때, EMD(Earnest Money Deposit : 보증금), 
 구매하고자 하는 금액, COE(Close Of Escrow : 계약 종료일) 등을 기록한다. 
△ 타이틀(Title) 서치를 한다. 
가격협상이 됐다면 집을 구매하기전에 저당 잡힌 것은 없는지, 어떤 조건이 붙어 있는 것은 아닌지를 반드시 확인해야 한다.
△ 인스펙션(Inspection)을 받도록 한다.
홈 인스펙션은 자격증이 있는 검사자를 선정하여 검사하도록 하면 좋다. 인스펙션 리포트를 토대로 수리해야 할 것에 대해 셀러에게 요구하거나 가격 조정을 다시 할 수 있다. 심각한 결함이 있다면 계약을 파기할 수도 있다.
△ 렌더가 감정인을 고용해 집 가격을 감정한다.
만약 집 감정가가 구입가보다 적게 나오는 경우는 렌더는 감정가 만큼의 금액을 융자해 준다.
△ 주택의 최종적인 검사를 하고 보험에 가입한다.
클로징 전에 여러 보험회사에 연락한다. 보통 자동차와 집 보험을 같이 할 경우 할인 혜택이 있는 경우가 많다. 
△ 홈 워런티(Home Warranty) 보험을 추천한다. 
전문가에 의한 인스펙션을 했지만 이사 수개월후에 집에 물이 샌다거나, 에어컨이나 히터가 작동하지 않는 경우가 있다. 이 때 홈워런티는 계약조건에 따라 부분 혹은 전부를 보상해 준다. 바이어는 셀러에게 1년간의 홈 워런티 보험을 요구할 수도 있다. 
△ 에스크로 클로징 준비를 한다.
에이전트와 함께 모든 서류를 확인하고 다운페이 금액, 세금, 보험 등 내야 할 비용이 제대로 되어 있는지 점검한다. 금액은 캐시어스 체크(Casher’s check)로 준비한다.
특히, 바이어 입장에서 주택구입을 위해 오퍼를 넣기 전, 다운 페이먼트 이외에 전반적으로 들어가게 되는 모든 비용들을 미리 정확히 준비하여야 주택 구입을 마지막까지 순조롭게 진행할 수 있다.

큰 돈이 들어가는 주택매매는 단계별로 주의할 사항이 있다.