재고 부족, 임금인상을 앞지르는 가격 상승, 모기지 상승 부담
애틀랜타는 물론 전국적으로 주택 거래 열기가 식어가고 있다.
지난 달 메트로 애틀랜타의 11개 카운티에서는 총 5062채의 주택이 판매됐다고 애틀랜타 부동산 중개인 위원회(ARA) 리포트는 전했다. 이는 1년전 동기보다 9.7% 감소한 수치이다.
월별 주택 판매량도 상당히 감소했다. 8월 메트로 애틀랜타에서 판매된 주택은 지난 7월보다 14% 줄었다. 통상 학생들이 다시 학교로 돌아가는 늦은 여름에는 주택 시장 열기가 식는 것이 정설이다. 그러나 경기가 확장되는 시즌에는 늦여름이라도 주택 거래가 소폭이라도 증가하기 때문에 요즘 주택 거래가 감소하는 것에 대한 이유를 분석하는 것이 중요하다.
이에 대해 소비자 재정 정보 사이트 ‘크레딧닷컴’이 집을 사려고 하지 않는 이유들을 분석했다.
가장 큰 이유는 재고 주택의 부족이다.
특히 주택 시장에서 큰 부분을 차지하는 생애 첫 주택 바이어들이 구입할 만한 저가 주택들을 찾기가 어렵다. 지난 달 기준으로 메트로 애틀랜타의 재고 주택 물량은 향후 판매 분량 3개월 어치만 확보된 상태였다. 이는 건강하고 균형잡힌 주택 시장의 절반 수준이다.
재고 주택이 부족해지면서 잠재 바이어들은 학군이 좋은 지역 등 인기 매물은 복수 오퍼의 경쟁을 뚫어야 하는 것이 정설이 됐다. 집값 상승은 하우스 플리핑, 단기 투자를 유도해 또 다시 집값 상승을 부채질하고 있다.
수년 전 주택 시장이 회복세로 접어들자마자 사라지기 시작한 주택 매물이 현재까지 공급이 제대로 이뤄지지 않고 있다. 침체 직후 쏟아져 나온 저가대 급매물은 대부분 대형 부동산 투자 기관들이 사들인 뒤 현재까지 임대용 주택으로 운용되고 있는 실정이다.
주택 개발 업체 역시 사상 최악의 침체 이후 아직까지 몸을 사리는 모습으로 신규 주택 공급이 수요를 따라잡지 못하고 있는 상황이다.
시장에 나온 주택 매물이 턱없이 부족해 집을 팔고도 이사 갈 집을 장만하기 쉽지 않다는 것이 주택 보유자들의 우려다. 결국 매물 부족 사태가 또 다른 매물 부족 현상을 만들며 주택 구입의 길을 가로막고 있는 상황만 반복되고 있다.
또한 문제는 모기지 이자율 상승이다. 지난해까지만 해도 사상 최저 수준을 유지했던 모기지 이자율이 연이어 상승세다. 또한 향후에도 모기지 이자율은 상승 전망이 우세하다. 이에 주택 구입자 주택 구입 결정에 악영향을 미칠 것으로 보인다.
크레딧닷컴은 “모기지 이자율이 더 오를 것이 확실시되면 구입자들 사이에서는 30년 만기 모기지 대출이 보다는 렌트 수요가 늘어나게될 것”으로 예상하고 “잠재 구매자들이 렌트로 돌아서 향후 부동산 시장을 관망할 것으로 보인다”고 했다.
매매량은 감소하지만, 주택 가격 상승 추세는 계속됐는데, 지난 달 메트로 애틀랜타에서 판매된 주택들의 중간 거래가는 26만8000달러로 1년전 동기 대비 8.1% 올랐다. 이 상승폭은 평균 임금 상승폭의 2배를 넘는다. 이것은 일반 서민들이 열심을 일을 해도, 내 집 장만이 쉽지 않은 이유다.
1940년대부터 현재까지 주택 가격 상승이 인플레이션 상승 속도를 앞지르고 있다는 통계가 있다. 지난 2016년에는 주택 가격 상승 속도가 인플레이션 상승보다 약 2배나 빨라져 내 집 장만을 더욱 힘들게 만들었다.
또한 계약시 지불해야 하는 거액의 다운페이먼트 금액 마련도 걸림돌이다.
서브프라임 모기지 이후 대출관련 규정은 매우 강화됐다. 모기지 대출을 받기 위해서는 주택 구입 가격의 20% 정도의 자금을 반드시 마련해야 한다는 규정이 일반적이다.
수년 째 주택 가격이 상승하면서, 구매 희망자가 부담해야 할 다운페이먼트 금액도 역시 상승했다.
주택 시장이 위축되면서 렌트를 선택하는 젊은 세대도 늘고 있다.
