바이어, 연소득은 물론 부채 청산이 관건
현찰로 주택을 구입할 계획이 아니라면, 구매 활동에 옮기기 전에 먼저 융자 회사를 찾아가 상담하는 것이 좋다.
본인이 알지 못했던 기록이 나올 수도 있고, 현재 소득 및 신용점수로 가능한 융자액수도 대강 산출해 볼 수 있기 때문이다.
바쁜 이사철, 주택을 가계약해 놓고도 융자승인이 나지 않아 낭패를 당하는 경우도 종종 있다.
바이어가 주택을 구매하고, 관련 융자를 받으려면 소득 증명과 더불어 필수적으로 필요한 것이 신용점수(Credit)이다. 신용점수는 렌더들이 차용자들에게 융자해줬을 때 안전한지 아니면 위험성이 어느 정도 있는지를 점수로 환산해 나타낸 것이다.
신용점수에 따라 일반융자가 불가할 수도 있고, 가능하더라도 모기지 이자율이 0.5%에서 0.75%까지 상승 차이가 날 수도 있다.
일반적으로 FICO 점수라고 불리우는 신용점수는 300점에서 850점까지 다양하다. 통계에 의하면 미국시민 중 60%의 사람들이 700점 이상의 점수를 가지고 있다고 알려져 있다. 주로 FICO 점수가 720점 이상이면 우수한 점수다.
융자전문가들은 주택을 구입하기 앞서 적어도 2달 전부터 신용점수를 관리해야한다고 말한다. 신용점수는 매달 크레딧회사에 보고되는 개인의 신용정보에 따라 변동된다.
이중 가장 큰 요인으로 작용하는 것은 페이먼트 기록(Payment History)이다. 이 부문은 FICO 점수를 작성하는 데 35%를 차지하며, 지정기간내에 페이먼트를 잘 지불했느냐를 의미한다. 최근 1달 사이에 연체가 있다면 가장 치명적인 악영향을 주며, 심한 경우는 100점까지 점수를 내려가게 하기도 한다.
두 번째로는 카드 부채(Amounts owed)다. 전체의 30%를 차지하며 신용카드 부채가 많으면 점수가 내려간다는 것이다. 부채가 카드사용 한도액의 25-30%가 넘어가면 점수가 내려가기 시작하므로 융자를 받으려면 미리 카드 부채를 정리하는 것이 좋다.
현재 가지고 있는 모기지나 자동차 융자금액은 갚아나가는 좋은 부채이므로 여기서 말하는 Revolving 부채와는 관계가 없다.
크레딧 기간(Length of credit history)도 15%의 영향을 미친다. 기간이 오래되면 될 수록 점수가 좋아진다. 보통 신용카드를 처음 만들고 6개월이 지나면서 점수가 나오기 시작한다. 어떤 경우 700점 이상이 나오기도 하는데 기록연대가 짧으므로 인정되지 않으며, 2년 이상의 신용기록이 있어야 진정한 신용점수로 인정된다.
새로운 신용구좌(New credit)는 10%의 영향력을 미치는 데, 단기간에 많은 신규 구좌를 오픈하면 점수가 내려간다. 특히 빈번한 신용조회도 점수에 악영향을 줘 1회 조회시 점수가 4-5점 떨어질 수 있다. 주택 융자를 위한 모기지 쇼핑중 여러 기관에서 조회한 크레딧은 30일 이내일 경우 1회의 조회로 처리된다.
이 밖에 어떤 종류의 크레딧을 가지고 있는가도 점수를 결정하는 요소가 된다. 자동차 융자, 모기지 융자금액, 백화점카드, 그리고 여러 종류의 신용카드를 소유하고 있는 지에 따라 점수가 결정된다.
가장 간단하게 신용점수를 올릴 수 있는 방법은 신용카드 부채부터 갚는 것이다. 가능하면 페이오프를 추천하며 이것이 어렵다면 각 한도액의 25-30% 이하로 유지해야 한다.
최근에는 휴대폰 웹으로도 신용점수를 조회할 수 있다. 안드로이드앱 ‘Credit Karma'의 경우 1주일마다 신용정보가 업데이트가 돼 자신의 상황을 수시로 살펴보며, 상응하는 조치를 취할 수 있다.
일반적으로 주택 융자 심사에는 Experian, TransUnion 그리고 최근 정보유출로 파문을 일으킨 Equifax 등에서 융자 신청인의 신용 정보와 점수를 받아 보도록 되어있다.
크레딧 리포트 상에 잘못된 사항이 기재된 경우 해당 업체와 신용 평가기관을 통해 정정을 요청해야 한다. 이럴 경우, 웹사이트를 방문하거나 전화를 통해 그 내용의 조사와 확인 그리고 수정을 요구 할 수 있다.
카드 부채를 페이오프 한다고 바로 크레딧 3사국에 리포트 출력시 제로 밸런스로 나오지 않는다. 주택융자 등의 계획이 있다면 페이오프 후 리포트상에 페이오프 한 걸로 정정 보고가 되는지를 확인하고 융자를 신청하는 것이 좋다.
융자승인이 나지 않아 낭패를 당하는 경우도 있다.
