융자신청 거절이 가장 큰 원인...수리비 분쟁 등도 많아
계약이 체결된 상태에서도 주택 거래가 무산되는 경우가 많다.
서로 가 계약서에 싸인한 상태에서도 거래가 무산되는 이유는 과연 무엇일까?
주요 원인은 바이어가 신청한 융자 대출거절이다.
바이어가 주택 구입에 필요한 모기지 대출을 정시에 승인받지 못하면 구매를 하고 싶어도 어쩔 수가 없다. 모기지 대출이 지연되거나 거절되는 이유는 매우 다양하다.
구매오퍼 넣기 전에 융자가부를 사전 심사하는 것은 일반적인 상식이다.
부동산 전문인들은 “초기 융자여부 확인시 융자전문인이 개략적으로 검토하기 때문에 통과될 수 있지만, 차후에 금융권에서 실제 진행할 때에는 거부되는 사례도 있다”고 설명하고 “융자심사시 바이어의 ‘상환 능력’이 특히 중요하다”고 전했다.
또한 대출 자격을 사전에 심사한 이후에도 대출신청 기간 동안 발생하는 여러 변수로 인해 대출이 거절되는 경우가 많다. 예를 들어 대출 신청자의 실직, 크레딧 점수 변화, 대출은행측 지연 등 어떤 변수가 발생할지 예측하기 힘들다. 한번 대출 승인이 거절되면 사실상 다시 대출을 신청해도 승인이 쉽지 않아 그대로 주택 거래가 깨지는 경우가 높다.
다른 이유로는 ‘주택 감정가’가 있다. 은행의 주택 감정가가 이미 체결된 실거래 가격과 큰 차이를 보이면 주택 거래가 성사되기 힘들다.
모기지 대출로 주택 구입할 때 주택 감정 절차는 필수인 데, 이 때 대출은행은 자체 주택감정을 통해 주택가치를 확인하게 된다. 만약 은행 감정가가 바어어가 셀러와 체결한 계약가격보다 낮다면 부족분에 대해 대응책이 필요하다.
바이어가 여유가 있다면 부족한 금액의 차액을 메꾸는 것이 가장 좋은 방법이지만 자금이 부족하다면 재감정을 실시하는 등의 조치가 필요하다. 그렇지 않다면 주택 거래를 취소할 수 밖에 없는 것이다.
또한 타이틀과 관련된 사항으로 주택 거래가 무산되기도 한다. 구입 계약이 체결되면 바이어는 타이틀 보고서를 수령할 수 있는 데, 이 보고서에 기록된 각종 채무 사항 등을 확인해야 한다.
모든 채무사항들은 에스크로 마감 전 모두 해결돼야 하는데 특히 신규로 발생하는 채무 사항이 거래가 잘못되는 경우도 있다. 주택 거래 기간 중 셀러가 리모델링을 실시한 뒤 공사비용을 제때 지불하지 못해 공사업자가 ‘유치권’ (Lien)을 타이틀에 등기해 문제가 되기도 한다.
수리비 문제를 놓고 셀러와 바이어가 의견 다툼을 하다가 거래를 망치는 경우도 흔하다.
홈 인스펙션을 통한 지적 사항을 놓고 바이어 입장에서는 주택 구입 전 반드시 수리가 완료되어야 할 것으로 여겨지는 사항도 셀러측에서는 대수롭지 않게 생각하는 경우가 많다. 양측의 입장차가 좁혀지지 않으면 결국 주택 거래는 이뤄지지 못하게 된다.
부동산 전문사이트 리얼터닷컴에 의하면 일부 바이어들은 인스펙션에 지적된 사항들이 실제 매물 상태와 다르다며 인스펙션 업체와 에이전트가 공모했다는 근거없는 주장을 하기도 한다.
또한 최종점검시의 상태가 계약서 체결당시의 주택상태와 달라 문제가 생기기도 한다.
에스크로 마감을 앞두고 바이어측은 최종 점검을 실시하게 된다. 이때 바이어는 계약서를 체결할 당시의 주택 상태와 비교하고 약속된 부분이 제대로 보수됐는 지 확인한다. 이때 셀측이 이사할 때 발생한 사소한 주택 손상 등이 문제가 되기도 하며, 바이어가 초기에 발견하지 못했던 문제가 나중에 발견되기도 한다. 최종 점검에서 주택 상태가 처음과 많이 다르거나 수리가 적절히 실시되지 않은 경우 에스크로 마감은 지연될 수 밖에 없다.
리얼터닷컴은 최종점검에서 가격 흥정을 시도하려는 바이어를 원인으로 지적하기도 했다. 가격 흥정은 거래 초반 오퍼를 주고 받으며 실시하는 것이 일반적이다. 그러나 거래 중간에 주택 수리비를 놓고 한번 더 흥정하지만 마감을 앞두고 가격을 추가로 깎으려는 행위는 오히려 손해이며 자칫 거래 취소로 이어질 수도 있다.
마감당일에 바이어가 준비한 서류가 미비한 경우도 있다. 에스크로 마감 당일 바이어는 신분증, 주택 소유주 보험 증서, 주택 구입 잔금 등을 준비해야한다. 이중 한가지 서류라도 준비되지 않으면 마감이 지연될 수 밖에 없다.
주택 거래가 중도에 무산되는 경우가 있다.
